Кафе или бар в Испании: сколько стоит купить или открыть, окупаемость и лицензии

Готовое кафе или бар в Испании продаётся через traspaso в среднем за 75 000 €: половина объявлений 2026 года — от 43 000 до 120 000 €, в Валенсии около 45 000 €, в Барселоне около 98 000 €.

Открыть бар с нуля стоит 80–150 тыс. €. Окупаемость — около 3 лет, обычно при работающем владельце.

Если нужен ресторан с полноценной кухней, — цены traspaso, лицензия с кухней и вытяжкой и окупаемость в статье «Ресторан в Испании: купить или открыть».

Ниже — сколько стоит купить кафе или бар готовым и открыть с нуля, что на самом деле продаётся в traspaso, сколько бар зарабатывает и тратит, какие нужны разрешения в разных регионах, как платить налоги по модулям и что проверить перед покупкой. На странице — калькулятор окупаемости с условным примером бара.

Сколько стоит купить готовое кафе или бар

Мы разобрали 73 объявления о traspaso баров, кафе и ресторанов в шести городах (Wallapop, куда попадают и объявления idealista, октябрь 2026).

Медиана — 75 000 €, половина объектов — от 43 000 до 120 000 €. Это запрашиваемые цены: в сделке они снижаются.

Медианная аренда в выборке — около 13 € за м² в месяц.

Traspaso стоит в среднем 59 месячных аренд — удобная проверка: если просят 150 аренд за бар без выдающейся выручки, цена завышена.

Разброс в курортных местах огромный: в Марбелье — от 38 000 € до 1,25 млн €.

Примеры из выборки: кафе-бранч в Аликанте на 78 м² — 59 800 € при аренде 600 € в месяц; гастробар в валенсийском районе Русафа на 80 м² — 105 000 € при аренде 800 €; бар-ресторан с кухней у площади Уркинаона в Барселоне на 180 м² — 220 000 € при аренде 5 700 €; бар на 40 м² с вытяжкой в Бадалоне — 30 000 € при аренде 816 €.

Что на самом деле продаётся в traspaso

Traspaso — бытовое слово. Юридически это уступка договора аренды помещения, обычно вместе с мебелью и оборудованием.

Компания продавца, её бухгалтерия и само помещение в traspaso не входят, а лицензия переходит не автоматически, а через смену владельца в муниципалитете.

Поэтому покупатель платит за три вещи: за договор аренды (сколько лет осталось и на каких условиях), за отделку и оборудование (не придётся ремонтировать помещение за 80–100 тыс. €) и за лицензию на нужную деятельность — прежде всего за разрешённую кухню с вытяжкой.

• Вытяжка. Бар без неё не может жарить и готовить горячее — только разогрев и холодные закуски. Кухня должна вытягиваться по собственному каналу, выведенному на крышу здания (CTE DB-HS 3), а канал по фасаду проходит через общее имущество дома — обычно нужно согласие собрания собственников. Поэтому «con salida de humos» в объявлении прямо поднимает цену.
• Классы лицензий в Барселоне. Рынок до сих пор пишет в объявлениях старые классы: C1 — бар без кухни, C2 — бар-ресторан, C3 — ресторан с кухней и вытяжкой.
• Терраса. Разрешение на столики на улице — отдельный документ на срок, и к покупателю оно переходит не всегда.

Паб и Irish pub: что значит freehold и leasehold в Испании

Объявления для британских и ирландских покупателей делят бары и пабы на leasehold и freehold. В испанском праве этих слов нет, но аналоги есть:

• Leasehold — это traspaso. Покупатель получает договор аренды, отделку, оборудование и клиентов; всё сказанное выше о traspaso относится и сюда.
• Freehold — помещение в собственность вместе с баром. В испанских объявлениях — «local en propiedad», «pleno dominio», «venta de local con negocio». Аренды нет, но и цена — как за недвижимость.
• Бар с жильём (with accommodation). Квартира над баром или при нём. Проверьте, что она записана в кадастре и реестре собственности как жильё: помещение с коммерческим назначением под жильё переделывают только через смену назначения (cambio de uso) в муниципалитете.

Мы разобрали 87 объявлений о продаже баров и баров-ресторанов на материковом побережье (businessesforsale, октябрь 2026; Коста-дель-Соль, Коста-Бланка, Мурсия).

Leasehold, 64 объявления: медиана — около 60 тыс. €, половина — от 45 до 120 тыс. €; медианная аренда — около 1 125 € в месяц (по 36 объявлениям).

Freehold, 23 объявления: медиана — 595 тыс. €, половина — от 185 тыс. до 1,15 млн €.

Бар в собственность стоит примерно в 10 раз дороже: небольшой бар на юге Коста-Бланки — 89–260 тыс. €, бар у моря в Фуэнхироле, Торремолиносе или Пуэрто-Банусе — от 1 млн €.

Пабы, в том числе «Irish» и «English», чаще продают как leasehold: ирландский спорт-бар в Торревьехе — 59 тыс. €, английский паб в Бенидорме — 350 тыс. €; в собственность — ирландский бар в Торревьехе за 129 тыс. € и английский паб на Коста-Калиде за 195 тыс. €.

Бары с жильём в выборке редки: в собственность — ресторан с номерами в Бениссе за 1,35 млн € и комплекс с баром, рестораном и апартаментами в Морайре за 2,23 млн €.

Leasehold дешевле на входе, но аренда конечна.

Freehold убирает аренду, и помещение остаётся у вас, даже если бар закроется, — но окупается дольше; как сравнивать, см. статью «Срок окупаемости проекта».

Что проверить при покупке помещения:

• Nota simple из реестра собственности: кто собственник, ипотеки, аресты, обременения. С осени 2026 года на sede.registradores.org её заказывают только после входа по электронной подписи или Cl@ve; без них — лично в любом реестре собственности.
• IBI. Налог на недвижимость начисляется на 1 января тому, кто владеет помещением в этот день, а неуплаченный IBI остаётся долгом на самом помещении: покупатель отвечает за него в субсидиарном порядке (ст. 64 и 75 TRLRHL). Просите квитанции и справку муниципалитета об отсутствии долга.
• Налог на покупку. Покупка помещения на вторичном рынке обычно идёт без IVA и облагается налогом на передачу имущества (ITP) по ставке автономии — в Андалусии 7 %. Если покупатель — предприниматель с правом на вычет IVA, продавец может отказаться от освобождения: тогда платится IVA 21 % по обратному начислению плюс налог на нотариальный акт (AJD) (ст. 20.Uno.22, 20.Dos и 84.Uno.2º.e Ley 37/1992). Новое помещение от застройщика — IVA 21 %. Если продаётся действующий бар целиком вместе с помещением, IVA не начисляется, а помещение облагается ITP (ст. 7.1 Ley 37/1992).

Сколько стоит открыть кафе или бар с нуля

По ориентирам отраслевых поставщиков, типичный бар с ремонтом, лицензиями, оборудованием и мебелью стоит 80 000–150 000 €, маленький — 25 000–90 000 €.

Основная статья — ремонт: около 1 000–1 200 € за м², то есть 80–96 тыс. € за помещение на 80 м².

Оборудование (холодильники, кофемашина, пивные краны, витрины, касса) — 5 000–30 000 €, проект и лицензии — 1 000–5 000 €, первый запас продуктов и напитков — 3 000–10 000 €, плюс резерв до выхода в плюс.

Отсюда главный довод за traspaso: за медианные 75 000 € покупатель получает помещение уже с отделкой, кухней и, если повезёт, вытяжкой, а открытие с нуля только на ремонт съедает больше.

Довод против — в traspaso продают и неудачные места: важно понять, почему бар продают.

Какие нужны разрешения

Общий закон о либерализации торговли (Ley 12/2012), который заменяет лицензию декларацией для магазинов до 750 м², к барам и кафе не относится: общепит в его приложение не входит.

Открытие бара регулируют законы автономий о публичных заведениях и ордонансы муниципалитетов:

• Валенсийское сообщество. Открытие — по декларации с проектом техника, сертификатом окончания работ и страховкой; муниципалитет должен прийти с проверкой в течение месяца, иначе можно открываться, письменно уведомив его (Ley 14/2010, ст. 9). Для заведений больше 500 человек — разрешение (ст. 10).
• Каталония. Бары и рестораны до 150 человек открываются по предварительному уведомлению (comunicació prèvia), больше — по муниципальной лицензии.
• Мадрид. С 2022 года действует ордонанс OLDRUAM: основной режим — декларация, лицензия — только там, где есть риски для безопасности, здоровья, среды или наследия.
• Андалусия. Заведения общепита с музыкой и без закрываются до 02:00 (Decreto 155/2018, ст. 17.1); живая музыка не входит в обычную деятельность бара автоматически — её нужно указать в декларации или получить разрешение.

Санитарный регистр для бара ведёт автономия, отдельно регистрироваться в государственном реестре не нужно.

Обязательный «карнет манипулятора продуктами» отменён с 2010 года (RD 109/2010) — обучать персонал гигиене обязан сам бар.

Терраса стоит денег.

В Аликанте — 4,16 € за м² в месяц на улице первой категории, в Малаге — 87,80 € за м² в год на улице категории A (тарифы ордонансов 2020–2021 годов).

Терраса на 20 м² — около 1 000 € в год в Аликанте и около 1 760 € в Малаге.

Сколько зарабатывает кафе или бар

В Испании 163 890 баров — на 14 % меньше, чем десять лет назад, и ещё около 84 000 ресторанов и кафетериев.

Общепит в целом продаёт на 116 млрд € в год, но рентабельность сектора в 2025 году снижалась: средний чек не успевает за ростом цен на продукты, зарплаты и энергию.

Ориентиры структуры расходов (отраслевые, не официальная статистика):

• Продукты и напитки — 25–35 % выручки, у кафе и баров обычно 28–32 %.
• Персонал — 25–35 % выручки. Продукты и персонал вместе — не больше 60 %, больше 65 % — угроза прибыли.
• Аренда — не больше 10 % выручки. При медианной аренде 1 255 € в месяц бару нужно от 150 000 € выручки в год.

Персонал.

По коллективному договору провинции Аликанте на 2026 год официант в баре получает 1 314,25 € в месяц 14 раз в год плюс октябрьскую выплату 1 235,82 € — 19 635 € в год брутто.

Взносы работодателя в 2026 году — около 32 % сверху, поэтому официант обходится бару примерно в 25 950 € в год, около 2 160 € в месяц.

Калькулятор окупаемости кафе или бара

В калькуляторе — условный бар: traspaso 75 000 € и ещё 15 000 € на обновление.

Выручка — 15 000 € в месяц без IVA (180 000 € в год), продукты — 30 %, персонал — 4 800 € в месяц (около двух ставок при работающем владельце), аренда — 1 255 € в месяц, прочие расходы (энергия, страховка, гестор, ремонт, терраса) — 1 500 € в месяц.

Прибыль до налога — 35 340 € в год, после налога — около 28 600 €, вложения 90 000 € возвращаются примерно за 3,1 года.

Две оговорки к этой модели.

Первая: в ней нет зарплаты владельца — он сам работает в зале, и эти 28 600 € в год во многом его зарплата, а не доход на капитал.

Вторая: бар очень чувствителен к выручке. При 140 000 € в год вместо 180 000 € и тех же расходах прибыль падает с 35 340 € до 7 340 € до налога. Безубыточность — около 10 800 € выручки в месяц.

Выручку для расчёта берите из выписок банка, отчётов кассы и деклараций IVA (modelo 303), а не со слов продавца.

Как продавец обосновывает цену — в разборе «Как оценить бизнес для продажи»; как оценить вложение с учётом времени — в статье «IRR (внутренняя норма доходности)».

Кофейня: чем отличается от бара

Мы разобрали 91 объявление о traspaso кофеен и кафетериев (Wallapop, октябрь 2026; в выборку попали и бары-кафетерии).

Медиана — 55 000 €, половина объектов — от 35 000 до 90 000 €; в Барселоне — около 85 000 € (21 объявление), в Валенсии — около 70 000 € (23).

Это дешевле, чем бар: медиана по барам, кафе и ресторанам выше на этой странице — 75 000 €.

Дороже всего кофейни с собственной пекарней или кондитерским цехом (obrador) и с террасой.

Экономика кофейни держится на числе чеков, а не на их размере. Если средний чек ниже, чем у бара с пивом и тапас, та же выручка требует больше гостей.

Условный пример: чтобы выйти на 15 000 € в месяц без IVA, как в расчёте бара выше, кофейне со средним чеком 4 € нужно около 3 750 чеков в месяц — примерно 144 в день при 26 рабочих днях.

Поэтому в оценке главное — утренний поток людей рядом (офисы, станции, университеты) и часы работы, а не размер зала.

Кофейне, которая только разогревает выпечку и делает холодные закуски, разрешённая вытяжка важна меньше, чем бару с кухней.

Налоги. Кофе и еда, поданные в зале, облагаются IVA по ставке 10 % как услуга общепита (ст. 91.Uno.2.2º Ley 37/1992); продукты на вынос — тоже по ставке 10 % как продукты питания (ст. 91.Uno.1.1º), кроме алкоголя и прохладительных напитков, соков и газировки с добавленным сахаром — для них 21 %.

Кафетерии (эпиграф IAE 672) тоже могут работать по модулям, но база у них выше, чем у бара: в 2026 году 13 743,56 € за работающего владельца, 1 448,68 € за работника, 478,69 € за кВт мощности и 377,92 € за стол (Orden HAC/1425/2025).

Условно: владелец, 1 работник, 15 кВт и 8 столов — около 25 400 € базы в год до амортизации и понижающих коэффициентов, против 16 414 € у бара в примере ниже.

Проверьте, в каком эпиграфе IAE зарегистрирован продавец: от этого зависит налог по модулям.

Франшиза. По каталогу emprendedores.es: Café & Té — вложения 60 000 € плюс IVA, вступительный взнос 7 500 €, роялти 2 %; Santagloria — 140 000 €, взнос 24 000 € плюс IVA, роялти 5 % и 1 % на рекламу; Dunkin’ Coffee — от 160 000 €, взнос 25 000 €, роялти 6 % и 4 % на рекламу.

Роялти считают от выручки, а не от прибыли: при выручке 180 000 € в год 5 % — это 9 000 €, около четверти прибыли бара из расчёта выше.

Кафе-мороженое: сезон и собственное производство

Мы разобрали 53 объявления 2026 года о traspaso кафе-мороженого (heladería, Milanuncios, октябрь 2026).

Медиана — 72 000 €, половина объектов — от 39 500 до 120 000 €; в Барселоне — около 93 000 € (14 объявлений), в провинции Валенсия — около 80 000 € (8).

Дороже всего точки на набережных курортов и с собственным цехом, дешевле — маленькие точки, где продают готовое мороженое.

Главное отличие от бара — сезон.

Условный пример: кафе-мороженое на побережье с выручкой 120 000 € в год, из которых 75 % приходится на май–сентябрь: летом это около 18 000 € в месяц, в остальные 7 месяцев — около 4 300 €, а аренда и минимальный персонал оплачиваются круглый год.

Поэтому у продавца просите выручку по месяцам, а не за год, и заранее считайте запас денег на зиму — как, разобрано в статье «Кассовый разрыв».

Многие heladerías зимой держатся на кофе и выпечке — отсюда «heladería-cafetería» в объявлениях.

Если делаете мороженое сами. Кафе-мороженое, которое производит мороженое и продаёт его конечному покупателю в зале или на вынос, считается розничным пищевым предприятием (ст. 2 RD 1021/2022): в государственный реестр RGSEAA его не вносят, а записывают в реестр автономии по уведомлению или декларации (ст. 2.2 RD 191/2011).

Если начнёте поставлять мороженое ресторанам и другим кафе, уточните в санитарной службе автономии, не нужна ли запись в RGSEAA.

Состав и названия мороженого регулирует RD 618/1998, который действует частично; гигиену — Регламент ЕС 852/2004, который обязывает работать по процедурам на принципах HACCP (APPCC, ст. 5).

Налоги. Мороженое, съеденное в зале, облагается IVA по ставке 10 % как услуга общепита, на вынос — тоже по ставке 10 % как продукт питания (ст. 91 Ley 37/1992).

Для кафе-мороженого есть свой эпиграф модулей — 676 (chocolaterías, heladerías y horchaterías): в 2026 году 20 016,97 € за работающего владельца, 2 418,67 € за работника, 541,68 € за кВт и 220,45 € за стол; в эту базу входят и производство мороженого, и кофе с выпечкой к нему (Orden HAC/1425/2025).

Условно: владелец, 1 работник, 20 кВт (морозильные витрины и машины) и 6 столов — около 34 600 € базы в год до амортизации и коэффициентов, вдвое больше, чем у бара в примере ниже.

Для заведений, которые работают не больше 180 дней в году, в Orden есть отдельный коэффициент сезона — от 1,25 до 1,50; режим для сезонной heladería выбирают с гестором.

Франшиза. По каталогу emprendedores.es: Ice Wave — вложения от 35 000 €, вступительный взнос 6 900 €, роялти 2 % и 1 % на рекламу, помещение от 8 м²; Heladea — около 100 000 € на помещение 75 м², взнос 10 000 €, роялти 300 €. Сезон франшиза не отменяет.

Налоги: IVA и модули

• IVA. Еда и напитки в баре и ресторане облагаются по сниженной ставке 10 % (ст. 91.Uno.2.2º Ley 37/1992).
• Модули. В 2026 году для баров действует объективная оценка (módulos): эпиграфы 673.1 и 673.2, не больше 8 работников. Для обычного бара (673.2) база в год — 11 413,08 € за работающего владельца, 1 643,93 € за работника, 94,48 € за кВт мощности, 119,67 € за стол и 163,76 € за метр стойки. Пример: владелец, 1 работник, 15 кВт, 8 столов и 6 м стойки — около 16 414 € базы в год до амортизации и понижающих коэффициентов, независимо от выручки.
• Лимиты модулей. Модули доступны при выручке прошлого года до 250 000 € — так считает Налоговая, хотя декреты о продлении этих лимитов Конгресс не утвердил. Перед выбором режима это стоит проверить с гестором.
• SL. Модули — только для физических лиц. Бар в SL платит налог на прибыль: в 2026 году при обороте до 1 млн € — 19 % с первых 50 000 € прибыли и 21 % сверх. Во что обходится компания — в статье «Сколько стоит открыть SL в Испании», как вынимать прибыль — в статье «Зарплата или дивиденды из SL».

Что проверить перед покупкой кафе или бара

1. Договор аренды. Арендатор бизнеса может уступить договор без согласия арендодателя, но тот вправе поднять аренду на 20 %, а уведомить его нужно в течение месяца (ст. 32 LAU). Договор может запретить уступку или изменить эти условия (ст. 4.3 LAU). Остаток срока аренды — главный актив traspaso.
2. Лицензия. На кого записана и на какую деятельность выдана: бар без кухни или ресторан, с музыкой или без. Совпадают ли вместимость и терраса с лицензией. В Валенсийском сообществе смену владельца заявляют в муниципалитет в течение месяца после сделки, и заявление подписывают обе стороны (Ley 14/2010, ст. 12).
3. Вытяжка. Есть ли она и узаконена ли — без неё меню ограничено.
4. Цифры. Выручка по месяцам за 2–3 года из выписок банка, кассы и деклараций IVA. Если продавец на модулях, его реальной выручки в налоговых декларациях не видно. В курортных местах смотрите выручку зимой.
5. Долги и персонал. Покупатель действующего бизнеса отвечает по налоговым долгам продавца (ст. 42.1.c LGT) — если до сделки не получит справку Налоговой о долгах, которую выдают за 3 месяца (ст. 175.2 LGT); по долгам перед Seguridad Social (ст. 168.2 LGSS); работники переходят к нему со всеми правами, а по зарплатным долгам продавец и покупатель 3 года отвечают вместе (ст. 44 ET).
6. IVA в сделке. Продажа бизнеса целиком, способного работать самостоятельно, IVA не облагается (ст. 7.1 Ley 37/1992); простая уступка прав и вещей обычно идёт с IVA 21 % — как оформить сделку, решают с налоговым юристом.
7. Почему продают. Соседи и жалобы на шум, сезонность, конкуренты на улице, состояние оборудования. Смотрите место в разные дни и сезоны.

Как проверяют готовый бизнес до задатка, описано на странице аудита traspaso; если покупается компания-владелец, нужна полная проверка, due diligence.

Если вы переезжаете в Испанию под этот бизнес

Купить кафе или бар может и нерезидент, но жить в Испании и самому вести его гражданину страны вне ЕС можно только с видом на жительство — обычно это ВНЖ на работу на себя, сначала на год.

Золотая виза отменена, а стартап-виза для обычного бизнеса такого рода не подходит.

Как устроен ВНЖ на работу на себя и чем он отличается от работы по найму, разбирает Relotus в статье «Cuenta propia в Испании».

Порядок разумный: сначала понять, подходит ли вам ВНЖ, и только потом вносить задаток.

Частые вопросы

Сколько стоит купить бар в Испании?

В выборке объявлений 2026 года traspaso бара или кафе стоит в среднем 75 000 €, половина — от 43 000 до 120 000 €. Дешевле всего в Валенсии (около 45 000 €), дороже — в Барселоне (около 98 000 €) и Марбелье (около 120 000 €). Это запрашиваемые цены.

Сколько стоит открыть бар с нуля?

Типичный бар — 80 000–150 000 €, маленький — от 25 000 €. Основная статья — ремонт: около 1 000–1 200 € за м². Плюс оборудование 5 000–30 000 €, проект и лицензии 1 000–5 000 € и запас до выхода в плюс.

Переходит ли лицензия при traspaso?

Лицензия привязана к помещению и деятельности и переходит через заявление о смене владельца в муниципалитет, а не автоматически. Проверьте, на какую деятельность она выдана: бар без кухни не может готовить горячее.

Что дешевле: бар в собственность (freehold) или traspaso?

Traspaso (leasehold): в выборке объявлений 2026 года на побережье бар стоит в среднем около 60 тыс. € плюс аренда около 1 100 € в месяц. Бар вместе с помещением (freehold) — около 600 тыс. €, примерно в 10 раз дороже, зато без аренды. При покупке помещения платят ITP или IVA и проверяют nota simple и долги по IBI.

Сколько зарабатывает владелец бара?

В условном примере с выручкой 180 000 € в год у владельца остаётся около 28 600 € после налога — при том, что он сам работает в зале. Чистая маржа баров по отраслевым ориентирам — 5–15 % выручки.

Какая окупаемость у кафе или бара?

Около 3 лет при выручке не ниже средней и работающем владельце. Бар чувствителен к выручке: при падении выручки на 20 % прибыль может сократиться в несколько раз.

Можно ли платить налоги по модулям?

Да, если владелец — физическое лицо, в баре не больше 8 работников, а выручка прошлого года — до 250 000 €. База считается по работникам, мощности, столам и метрам стойки, а не по выручке.

Главное о покупке кафе или бара в Испании

• Traspaso бара или кафе стоит в среднем 75 000 €, около 59 месячных аренд; открытие с нуля — 80–150 тыс. €.
• В traspaso покупают договор аренды, отделку с оборудованием и лицензию — особенно ценна разрешённая кухня с вытяжкой.
• Открытие регулируют автономии и муниципалитеты, а не общий закон о торговле.
• Окупаемость — около 3 лет, но обычно только при работающем владельце; бар очень чувствителен к выручке.
• Перед покупкой — договор аренды, лицензия, вытяжка, выручка по банку и кассе, долги продавца и работники.

Источники

• Ley 12/2012 — BOE; Ley 14/2010 Валенсийского сообщества — alicante.es; Decreto 155/2018 (Андалусия) — BOJA.
• LAU, ст. 4 и 32 — BOE; LGT, ст. 42 и 175 — BOE; Estatuto de los Trabajadores, ст. 44 — BOE; Ley 37/1992 (IVA) — BOE.
• Orden HAC/1425/2025 (модули на 2026 год) — BOE; Orden PJC/297/2026 (взносы) — BOE.
• Коллективный договор общепита провинции Аликанте, таблицы 2026 — BOPA.
• Плата за террасы: Аликанте — alicante.es, Малага — malaga.eu.
• Hostelería de España, Anuario 2025 — otea.es.
• Объявления о traspaso — Wallapop, октябрь 2026.
• Кофейни и кафе-мороженое: объявления о traspaso — Wallapop и Milanuncios, октябрь 2026; RD 191/2011 — BOE; RD 1021/2022 — BOE; франшизы — каталог emprendedores.es.
• Freehold и leasehold: объявления businessesforsale — freehold и leasehold, октябрь 2026; RDL 2/2004 (TRLRHL), ст. 64 и 75 — BOE.