Мини-отель в Испании: сколько стоит, доходность, лицензии и что проверить при покупке

Небольшой действующий отель или hostal на 10–50 номеров в Испании продаётся в среднем за 97 тыс. € за номер: на побережье — около 105 тыс. €, во внутренних районах — около 73 тыс. €.

Медианный объект 2026 года — 16 номеров за 1,85 млн €. Доходность — обычно 4–6 % в год, окупаемость со зданием — 15–20 лет.

Ниже — сколько стоит мини-отель или курортный отель, сколько он зарабатывает по категориям и провинциям, где новые отели открывать нельзя, какие налоги платит владелец и что проверить перед покупкой.

На странице — калькулятор окупаемости с условным примером отеля на 20 номеров.

Сколько стоит небольшой отель в Испании

Мы разобрали 53 объявления о продаже действующих отелей и hostales на 10–50 номеров (thinkspain, октябрь 2026).

Медиана — 97 368 € за номер, половина объектов — от 60 до 206 тыс. € за номер. Медианная цена — 1,85 млн €, медианный размер — 16 номеров.

Цены в объявлениях — запрашиваемые, в сделке они ниже.

На средние цифры крупных сделок ориентироваться нельзя: в первом полугодии 2026 года отели в Испании продавались в среднем по 213 300 € за номер — рекорд, но это сделки с отелями 4–5* и портфелями, а не с мини-отелями.

Рынок активный: в 2025 году в отели вложили 4,2–4,3 млрд €, в первом полугодии 2026-го — 2,46 млрд €, на 26,5 % больше.

Новых отелей строят мало — предложение растёт на 0,7 % в год, и это поддерживает цены действующих.

Мини-отель, hostal или курортный отель: в чём разница для инвестора

Отельные заведения делятся на группы: hotel (в том числе hotel-apartamento), hostal и pensión.

Hostal проще по требованиям и дешевле на входе, но продаёт номер дешевле и заполняется хуже. Для инвестора разница видна в цифрах INE за 2025 год:

Hostal продаёт номер на 35–45 % дешевле, чем отель 4*, и заполняется на 20–30 процентных пунктов хуже.

Поэтому главная разница — в выручке на номер (RevPAR), а не в цене объекта: дешёвый номер при низкой загрузке окупается дольше дорогого.

Курортный отель — бизнес сезонный. На Балеарах в 2025 году зимой работали 133 отеля, летом — 1 381.

В Жироне, Альмерии и Кадисе выручка на номер зимой в 4–6 раз ниже летней.

Канарские острова — исключение: на Тенерифе в январе 2026 года выручка на номер была даже выше, чем в августе.

Сколько зарабатывает отель: загрузка и выручка по провинциям

В августе 2026 года средняя цена номера в Испании — 166,9 €, выручка на доступный номер — 133,1 €. Средние за 2025 год — около 125 € и 86 €. По курортным провинциям (среднее 2025 года, все категории, INE):

Данные INE — только по открытым отелям: закрытые зимой в расчёт не попадают, поэтому зимняя загрузка курортов выглядит лучше, чем есть.

Расходы. По данным HotStats, операционная маржа (GOP) отелей Испании в 2025 году — 41 % выручки, но это в основном сетевые отели.

У мини-отеля без масштаба маржа ниже — для расчёта разумно брать 30–40 %.

Крупнейшая статья — персонал: в Малаге официант по коллективному договору получает 1 511,88 € в месяц 15 раз в год, с взносами работодателя это около 30 тыс. € в год на ставку.

Booking.

Национальная комиссия по рынкам (CNMC) в 2024 году оштрафовала Booking на 413,24 млн € и оценила его долю в онлайн-бронировании отелей Испании в 70–90 %.

Комиссия Booking — обычно 10–25 % стоимости номера. Чем выше доля прямых бронирований, тем выше маржа.

Калькулятор окупаемости отеля

В калькуляторе — условный отель 3* на 20 номеров на побережье: цена 2,1 млн € (105 тыс. € за номер), ещё 150 000 € на обновление и запас на старт.

Выручка — по средним INE для 3*: 99,5 € × 70,4 % загрузки × 20 номеров ≈ 42 600 € в месяц.

Комиссии и расходные — 15 % выручки, персонал — 18 000 € в месяц, прочие расходы — 4 500 € в месяц.

Прибыль до налога — около 164 500 € в год, после налога — около 131 000 €: 5,8 % на вложения 2,25 млн €, окупаемость около 17 лет.

17 лет — нормально для отеля вместе со зданием: здание остаётся у владельца.

Сравнивать нужно доходность на вложения с доходностью аренды отелей: у лучших объектов в Испании это 5 % в Мадриде и Барселоне и 6 % на островах.

Тот же hostal на 20 номеров по средним цифрам hostales (около 35 € выручки на номер в день) даёт около 255 000 € выручки в год — при той же цене здания доходность получается 3,7–4,9 %, ниже рыночной.

Деньги делают загрузка и категория, а не дешёвая цена за номер.

Как оценить проект с учётом времени и стоимости денег — в статье «IRR (внутренняя норма доходности)»; как продавец обосновывает цену — в разборе «Как оценить бизнес для продажи».

Купить, сдать оператору или нанять управляющего

• Купить здание с бизнесом и управлять самому. Вся загрузка и все риски — на владельце. Для мини-отеля на 10–30 номеров — основной вариант: сетевые операторы такие объекты берут редко.
• Купить здание и сдать оператору. Владелец получает арендную плату; именно для этой модели консультанты считают доходность 5–6 %. Аренда нежилого здания облагается IVA по общей ставке 21 %.
• Управляющая компания. По данным HVS для Европы, базовое вознаграждение — 2–4 % выручки плюс 8–15 % операционной прибыли и 1–4 % за бронирование и маркетинг; договор обычно на 15–25 лет.

Где новый отель открыть нельзя

Отели регулирует каждая автономия своим декретом: в Валенсийском сообществе — Decreto 10/2021, в Андалусии — Decreto 47/2004 в редакции Decreto-ley 13/2020, в Каталонии — Decreto 75/2020, в Мадриде — Decreto 19/2023, на Канарах — Decreto 142/2010.

Почти везде новый отель открывается по декларации и записи в региональный реестр туризма плюс муниципальная лицензия. Но в нескольких местах новые места ограничены:

• Балеарские острова. Новые туристические места — только за счёт выкупа существующих: на Майорке место для отеля стоит 3 500 €, а в многоквартирных домах новые места запрещены с 2025 года. Отель на 40 номеров по 2 места — это ещё 280 000 € только за право на места.
• Канарские острова. На Лансароте, Фуэртевентуре, Гран-Канарии и Тенерифе новые разрешения дают в основном для реконструкции, исторических зданий, сельского туризма, замены мест и отелей 5*.
• Барселона. Действует план PEUAT 2021: в центре новых отелей нет, вокруг — только сохранение числа мест, рост — на периферии.

Поэтому отель с действующей лицензией в этих местах стоит дороже, чем такое же здание без неё: покупатель платит за места, которые больше не выдают.

Большой и курортный отель: что меняется

Отель от 30 номеров у моря — другой рынок: его покупают сети и фонды, цену считают от ренты оператора, а за номер платят в 2–2,5 раза больше, чем за мини-отель.

Мы разобрали 52 объявления о продаже отелей от 30 номеров на побережье (thinkspain, октябрь 2026; без проектов под стройку, кемпингов и пакетов из нескольких отелей).

Медиана — 225 400 € за номер, половина объектов — от 137 до 311 тыс. € за номер. Цены запрашиваемые:

Объявления и сделки сходятся: в первом полугодии 2026 года действующие отели в Испании продавались в среднем по 213 300 € за номер (Colliers).

Бутик-отель у моря за номер не дешевле: в нашей выборке мини-отелей бутик-отель на Ибице стоит 212 500 € за номер, в Морайре — 433 300 €. Цену номера задают место и категория, а не размер.

Кто покупает. В четвёртом квартале 2025 года около 45 % сделок с отелями заключили гостиничные сети и операторы, частные инвестиционные управляющие дали больше 35 % вложенных денег, семейные офисы и суверенные фонды — около 20 % сделок (Knight Frank).

В первом полугодии 2026 года 62 % денег вложил испанский капитал; на Балеары пришлось 23 % вложений, на Коста-дель-Соль — 18 %, на Канары — 15 % (Colliers).

Аренда, управление или франшиза. Большой отель собственник редко ведёт сам:

• Аренда (arrendamiento). Оператор платит собственнику ренту и сам несёт риск загрузки. По данным Christie & Co, типичный договор в Испании заключают на 20 лет, из них 5–7 лет обязательны, а собственник рассчитывает получать 60–70 % операционной прибыли отеля (GOP); фиксированная рента в Испании исторически самая распространённая.
• Управление (gestión). Оператор ведёт отель за вознаграждение, прибыль и убытки — у собственника. Marriott, крупнейшая международная сеть в Испании, держит в управлении 69 % своих испанских отелей и меньше 3 % — в аренде (Hosteltur, 2024).
• Франшиза (franquicia). Отель ведут под чужим брендом и платят за бренд и систему бронирований. У Hilton по франшизе работает 95 % испанского портфеля, у Accor — 40 % (Hosteltur, 2024).

Доходность. Доходность аренды лучших отелей в первом квартале 2026 года — 5 % в Мадриде и Барселоне и 6 % на островах (CBRE); Cushman & Wakefield за первое полугодие 2026 года называет 5,25–5,75 % — это лучшие объекты, за отель похуже заплатят меньше.

Условный пример: отель на 100 номеров на Коста-Бланке по 120 000 € за номер стоит 12 млн €, и при доходности 6 % оператор должен платить 720 000 € аренды в год.

Выдержит ли он это, видно по выручке: в провинции Аликанте отель в 2025 году зарабатывал в среднем 75,8 € на доступный номер в день (INE), а средняя маржа GOP отелей Испании — 41 % (HotStats, 2025).

На 100 номеров это около 2,77 млн € номерной выручки и 1,13 млн € GOP в год; аренда забирает 63 % — в пределах 60–70 %, на которые рассчитывает собственник.

Лицензии и категория. Категория и число мест записаны в реестре туризма автономии и меняются только по её декрету.

В Андалусии категорию с 2020 года присваивают по баллам: обязательный минимум плюс необязательные услуги (Decreto-ley 13/2020).

На Балеарах дополнительные места выкупают — на Майорке по 3 500 € за место.

На Лансароте, Фуэртевентуре, Гран-Канарии и Тенерифе новые разрешения дают в основном отелям 5*, реконструкции, историческим зданиям и замене мест.

План «купить 3* и сделать 4*» сначала сверяют с декретом, потом с бюджетом ремонта.

Туристический налог. Платит гость, собирает отель.

На Балеарах — 4 € за ночь в отелях 5* и 4* superior, 3 € в 4* и 3* superior, 2 € в остальных отелях; с 1 ноября по 30 апреля — на 75 % меньше (Ley 2/2016).

В Каталонии с 1 апреля 2026 года (Ley 2/2026) в Барселоне — 7 € за ночь в отеле 5* и 3,40 € в 4* плюс городская надбавка до 8 €; в остальной Каталонии — 4,50 € и 1,80 €, с 1 апреля 2027 года — 6 € и 2,40 €, а муниципалитеты с 1 октября 2026 года могут добавить до 4 €.

В Андалусии, Валенсийском сообществе и на Канарах регионального туристического налога в 2026 году нет.

Проверка. Если отель продаётся вместе с компанией-владельцем, к покупателю переходят её долги и договоры.

Кроме проверок из списка ниже, у курортного отеля смотрят договор с оператором — остаток срока, кто платит за ремонт, можно ли расторгнуть его при продаже — и загрузку по месяцам с учётом зимнего закрытия. Это полная due diligence до подписания обязательств.

Что проверить перед покупкой отеля

1. Реестр туризма. Номер записи, группа, категория, число номеров и мест должны совпадать с тем, что продаётся. «Работает как отель» не значит «зарегистрирован как отель».
2. Кто продаёт. Продавец бизнеса и собственник здания — не всегда одно лицо. В июне 2026 года суд закрыл в Торревьехе отель на 49 номеров как юридически несуществующий: им управлял арендатор, а иск подали собственники здания.
3. Муниципальные лицензии. Лицензия на деятельность и на занятие здания, соответствие построенного проекту.
4. Доступность и пожарная безопасность. В отеле на 5–50 номеров нужен как минимум один доступный номер (CTE DB-SUA 9); старое здание часто требует денег на доведение до норм — заложите их в цену.
5. Цифры. Загрузка и средняя цена по месяцам за 3 года из системы бронирования, выписки банка, отчёты Booking и Expedia, декларации IVA (modelo 303 и 390). Если продавец заявляет 85 % годовой загрузки у hostal при средних 44–48 % по Испании — нужны доказательства.
6. Долги и персонал. Покупатель бизнеса отвечает по налоговым долгам продавца (ст. 42.1.c LGT) — если до сделки не получит справку Налоговой о долгах (ст. 175.2 LGT); по долгам перед Seguridad Social (ст. 168.2 LGSS); персонал переходит к нему со всеми правами, а по трудовым долгам продавец и покупатель 3 года отвечают вместе (ст. 44 ET).

Если покупается компания-владелец (SL), её долги остаются при ней — нужна полная проверка, due diligence.

Как проверяют готовый бизнес до задатка, описано на странице аудита traspaso.

Налоги владельца отеля

• IVA. Проживание облагается по сниженной ставке 10 % (ст. 91.Uno.2.2º Ley 37/1992).
• Налог при покупке. Продажа отеля целиком как действующего бизнеса не облагается IVA (ст. 7.1º Ley 37/1992); тогда недвижимость в его составе облагается налогом на передачу имущества (ITP) по ставке автономии.
• IBI. Муниципалитет может установить для отелей повышенную ставку, но только для 10 % самых дорогих объектов этого назначения (ст. 72.4 RDL 2/2004).
• Туристический налог. На Балеарах отель платит с гостя 2–4 € за ночь по категории, hostal — 1 €, зимой — на 75 % меньше; в Каталонии налог с апреля 2026 года повышен; в Валенсийском сообществе налог отменили до вступления в силу.
• Налог на прибыль. Если отель принадлежит SL, в 2026 году при обороте до 1 млн € ставка — 19 % с первых 50 000 € прибыли и 21 % сверх, до 10 млн € — 23 %. Как выгоднее вынимать прибыль, разобрано в статье «Зарплата или дивиденды из SL»; когда для нескольких объектов выгоден холдинг — в статье «Холдинг в Испании».

Оформляете покупку на компанию? Сколько стоит и как открыть SL в Испании — капитал, нотариус, регистрация и содержание в год.

Если вы переезжаете в Испанию под этот бизнес

Купить отель может и нерезидент, но жить в Испании и самому управлять им гражданину страны вне ЕС можно только с видом на жительство — обычно это ВНЖ на работу на себя, сначала на год.

Золотая виза отменена, а стартап-виза для обычного отеля не подходит.

Какой ВНЖ выбрать, в каком порядке идти и как меняются личные налоги после переезда, разбирает Relotus в статье «Мини-отель в Испании для иностранца».

Частые вопросы

Сколько стоит небольшой отель в Испании?

В выборке объявлений 2026 года действующие отели и hostales на 10–50 номеров стоят в среднем 97 тыс. € за номер: на побережье — около 105 тыс. €, во внутренних районах — около 73 тыс. €. Медианный объект — 16 номеров за 1,85 млн €.

Какая доходность у отеля в Испании?

У лучших отелей при сдаче оператору — 5–6 % в год. Мини-отель, которым владелец управляет сам, по средним цифрам INE даёт около 4–6 % на цену покупки после налога. Выше — только при загрузке и цене номера выше средних по провинции.

Какая загрузка у hostal?

По INE, hostales и pensiones в 2025 году были заполнены в среднем на 44–48 % номеров за год и на 59–61 % в августе. Отели 3* — на 70 % за год, 4* — на 76 %.

Можно ли открыть новый отель на Балеарах?

Только с местами, выкупленными у действующих объектов: на Майорке место для отеля стоит 3 500 €. В многоквартирных домах новые туристические места запрещены. Поэтому чаще покупают отель, у которого места уже есть.

Отвечает ли покупатель отеля по долгам продавца?

Да, если покупает действующий бизнес: по налогам — пока не получит справку Налоговой о долгах продавца, по долгам перед Seguridad Social, а персонал переходит к нему. Если покупается компания, все её долги остаются при ней.

Какой IVA у отеля?

Проживание облагается по ставке 10 %. Сдача здания отеля оператору — по общей ставке 21 %. Продажа отеля целиком как бизнеса IVA не облагается, а недвижимость в его составе — налогом на передачу имущества.

Сколько стоит большой отель у моря в Испании?

В выборке объявлений 2026 года отели от 30 номеров на побережье стоят в среднем 225 тыс. € за номер: на Коста-Бланке — около 121 тыс. €, на Балеарах — около 239 тыс. €, на Коста-дель-Соль — около 247 тыс. €. В сделках первого полугодия 2026 года номер в среднем стоил 213 300 €.

Что выгоднее для курортного отеля: сдать оператору или передать в управление?

Аренда даёт собственнику предсказуемый доход — у лучших отелей 5–6 % в год, договор обычно на 20 лет, — но рост выручки забирает оператор. При управлении прибыль и риск плохого сезона остаются у собственника, а оператор берёт вознаграждение с выручки и прибыли. Аренда проще для того, кто не готов нести риск сезона.

Главное об отеле в Испании как бизнесе

• Мини-отель или hostal на 10–50 номеров стоит в среднем 97 тыс. € за номер, на побережье — около 105 тыс. €.
• Доходность на цену — 4–6 %, окупаемость вместе со зданием — 15–20 лет; сравнивайте с доходностью аренды отелей 5–6 %.
• Hostal дешевле на входе, но продаёт номер на 35–45 % дешевле и заполняется хуже, чем 3–4*.
• На Балеарах, Канарах и в центре Барселоны новые места ограничены — лицензия там стоит денег.
• Перед покупкой — реестр туризма, кто собственник здания, лицензии, нормы доступности, цифры по системе бронирования и долги продавца.

Источники

• INE — Coyuntura Turística Hotelera, август 2026: ine.es; показатели доходности отелей — INE, таблицы 2057–2059.
• Colliers — инвестиции в отели, первое полугодие 2026: colliers.com; CBRE — Figures Hoteles 4T 2025: cbre.com.
• HotStats — показатели отелей Испании 2025: hospitalitynet; HVS — договоры управления в Европе: hvs.com.
• CNMC — решение по Booking, 2024: cnmc.es.
• Ley 37/1992 (IVA) — BOE; Ley 58/2003 (LGT) — BOE; RDL 2/2015 (ET) — BOE; RDL 2/2004 (IBI) — BOE.
• Балеары, цена туристического места на Майорке — derecholocal; туристический налог Балеар — Минфин Испании.
• Объявления о продаже отелей — thinkspain, октябрь 2026.
• Крупные отели: объявления thinkspain (Коста-дель-Соль, Коста-Бланка, Балеары, Канары), октябрь 2026; CBRE — Hotel Figures Q1 2026: cbre.com; Knight Frank — Snapshot Hoteles T4 2025: knightfrank.com; Cushman & Wakefield, 13.07.2026: cushmanwakefield.com; модели договоров (Christie & Co) — Hosteltur; туристический налог Каталонии, Ley 2/2026 — ACM.