Кемпинг и глэмпинг в Испании как бизнес: сколько стоит, лицензии и окупаемость

Действующий кемпинг в Испании продаётся в среднем за 0,8–0,9 млн €: в выборке объявлений 2026 года цены идут от 190 тыс. до 3,5 млн €.

Глэмпинг на 8–15 домиков с нуля обходится в 0,5–1,5 млн € без земли. Окупаемость обычно 6–10 лет.

Решают не домики, а земля и лицензия: кемпинги стоят на сельской земле, разрешение дают автономия и муниципалитет.

Ниже — сколько стоит купить готовый кемпинг и построить глэмпинг, где их можно открыть и какие правила в разных регионах, сколько они зарабатывают, что проверить перед покупкой и какие налоги платить.

На странице — калькулятор окупаемости с условным примером кемпинга.

Рынок кемпингов в Испании

По данным INE, в 2025 году в Испании работали в среднем 862 кемпинга на 154 720 участков-парцелл.

Они приняли 49,75 млн ночёвок, средняя загрузка парцелл за год — 45,8 %. На четыре летних месяца приходится 63,8 % всех ночёвок.

В августе 2026 года загрузка была 62,1 %, а цены кемпингов выросли на 5,1 % за год.

Отраслевые оценки шире: EY насчитывает около 1 250 кемпингов с выручкой сектора 1,65 млрд € в 2024 году.

93 % из них — семейные, и в ближайшие годы многие владельцы уходят на пенсию: в 2025 году сделок с кемпингами было больше чем на 250 млн €, в отрасль заходят фонды.

Быстрее всего растут цены на глэмпинг: тарифы на глэмпинг-тенты — плюс 14 % за год, на обычные парцеллы — плюс 8 %.

Загрузку часто приводят по-разному. Федерация кемпингов FEEC сообщала о загрузке около 90 % в июле 2026 года — это опрос членов в пиковые недели.

INE считает все открытые кемпинги и все парцеллы за месяц, поэтому у него 62,1 % в августе.

Для финансовой модели берите данные INE по своей провинции и сезону, а не пиковые цифры.

Сколько стоит купить кемпинг

Мы разобрали 21 объявление о продаже действующих и лицензированных кемпингов и глэмпингов (октябрь 2026).

У 14 из них указана точная цена: от 190 000 € до 3 500 000 €, медиана — около 865 000 €. Цены — запрашиваемые, не цены сделок: в торге они снижаются.

Разброс — в 20 раз, и он объясним. На побережье гектар действующего кемпинга стоит 1,3–2 млн €, во внутренних районах — 0,35–0,5 млн €.

Место в классическом кемпинге в выборке — примерно 6–35 тыс. €, домик в глэмпинге — 43–150 тыс. €: покупатель платит за лицензию на юниты, а не за землю.

Отдельно продаются неработающие объекты: земля с лицензией или благоприятным заключением муниципалитета, проекты, концессии муниципальных кемпингов.

Это не бизнес, а проект: до первой выручки нужно пройти разрешения и стройку.

Своих денег для покупки с кредитом нужно много.

По ориентиру брокера gestion-camping, банк ждёт взнос 40–45 % цены, на практике — от 300–400 тыс. € собственных средств.

Банки охотнее кредитуют покупку активов кемпинга, чем доли в компании-владельце.

Сколько стоит построить глэмпинг

Глэмпинг — это кемпинг с готовым комфортным жильём: тенты-сафари, купола, домики на деревьях, лоджи.

Цены юнитов у производителей в 2026 году: колокольный тент — около 4 000 €, большой тент-сафари — 15–30 тыс. €, купол с удобствами — 25–30 тыс. €, дизайн-павильон — около 55 тыс. €, дом на дереве — около 100 тыс. €.

Сверху — 20–40 % на доставку, установку и подготовку площадки и 3–5 тыс. € на подключение воды, канализации и электричества к каждому юниту.

Консультанты отрасли оценивают глэмпинг среднего уровня на 8–15 юнитов в 0,5–1,5 млн € вложений, премиальный на 12–30 юнитов — в 1,5–10 млн €.

Сами юниты — только 30–40 % бюджета; остальное — ресепшен, санитарные блоки, дороги, сети, проект и лицензии.

Условный пример: 10 куполов по 30 000 € — 300 000 €, установка (+30 %) — 90 000 €, коммуникации по 4 000 € — 40 000 €, общая инфраструктура — 250 000 €, проект и разрешения — 30 000 €. Итого около 710 000 € без цены земли.

Сроки до открытия зависят от земли. Переделка действующего объекта — 8–10 месяцев. Земля, где туризм уже разрешён, — 12–18 месяцев. Если земле нужна смена режима использования — 15–22 месяца.

Где можно открыть кемпинг: земля и лицензии

Туризм в Испании — компетенция автономий: у каждой свой декрет о кемпингах. Почти везде разрешение двойное.

Туристическое — декларация или разрешение и запись в региональном реестре туризма.

Градостроительное — муниципальная лицензия и допустимость кемпинга на этой земле по генплану.

Большинство кемпингов стоит на сельской земле (suelo rústico, no urbanizable).

Строить на ней можно только по особому разрешению, и это главный риск и главная задержка:

• В Валенсийском сообществе на неурбанизируемой земле нужна Declaración de Interés Comunitario (DIC) от правительства региона до муниципальной лицензии. За неё платят канон: в проекте кемпинга в Полопе — 2 % бюджета стройки, разрешение — на 30 лет.
• В Андалусии строительство на сельской земле — «чрезвычайное действие» по закону LISTA с предварительным разрешением и компенсационным платежом до 10 % сметы работ.
• В зоне преимущественного стока паводка (zona de flujo preferente) кемпинги запрещены по всей Испании — проверяется по картам SNCZI Министерства экологического перехода. Многие автономии запрещают кемпинги и на любой затопляемой земле.

Земля «под кемпинг» без DIC или разрешения автономии — это ставка на то, что разрешение дадут. Покупать её по цене бизнеса нельзя.

Правила по регионам

Главное различие для инвестора — сколько места можно отдать под бунгало, мобильные дома и глэмпинг-юниты.

Именно они приносят основную выручку, а лимит в декрете ограничивает доходность участка.

Открыть новый кемпинг на побережье сложно почти везде: в Каталонии, где проходит 38 % всех ночёвок в кемпингах страны, за два года открылись лишь четыре новых.

Поэтому действующий кемпинг с лицензией на побережье стоит дорого, а новые проекты уходят во внутренние районы и на север.

Глэмпинг: как его оформляют

Отдельного закона о глэмпинге в Испании нет. Обычно его оформляют одним из трёх способов:

• как кемпинг — глэмпинг-юниты идут в долю под стационарное жильё из таблицы выше. Так проще всего, если покупается действующий кемпинг;
• как «особое размещение» (alojamiento singular) — дома на деревьях, купола, юрты, пещеры. Такая категория есть в Арагоне и Эстремадуре, в Наварре и некоторых других регионах — сверять по своему;
• как сельский дом (casa rural) — если юниты признаются постройками.

Глэмпинг почти всегда стоит на сельской земле, поэтому юристы советуют подтвердить в муниципалитете, что туризм на этом участке возможен, до покупки земли или компании.

Даже три купола требуют лицензии: в одном из объявлений 2026 года глэмпинг из трёх «пузырей» продаётся именно с лицензией кемпинга.

Сколько зарабатывает кемпинг и глэмпинг

Средняя выручка кемпинга в Испании — около 1,3 млн € в год (1,65 млрд € сектора на 1 250 кемпингов по оценке EY), но это среднее с крупными курортами.

Небольшой кемпинг на 100–150 мест зарабатывает в разы меньше, и почти вся выручка приходится на лето.

• Цена ночи. Средней цены ночи в кемпинге INE не публикует. В Каталонии бунгало в высокий сезон стоит в среднем около 180 €, в пик — больше 217 €. Глэмпинг среднего уровня — 150–300 € за ночь, премиальный — 400–650 €.
• Загрузка. Кемпинги — 45,8 % в среднем за год, 62,1 % в августе. Глэмпинг с третьего года работы — 50–65 %.
• Затраты. Персонал — 15–25 % выручки, коммунальные — 8–12 %, обслуживание юнитов — 5–8 %. Маржа операционной прибыли глэмпинга — 28–38 % у среднего уровня и 35–45 % у премиального.
• Окупаемость. Консультанты оценивают глэмпинг в 7–10 лет. Обещания производителей «окупится за год» не учитывают землю, лицензии и общую инфраструктуру.

Условный пример глэмпинга из 10 куполов: 10 юнитов × 365 ночей × 55 % загрузки × 180 € = около 361 000 € выручки в год.

При марже 30 % — около 108 000 € операционной прибыли. С вложениями 710 000 € и землёй за 150 000 € после налога на прибыль это около 10 лет окупаемости.

Калькулятор окупаемости кемпинга

В калькуляторе — условный действующий кемпинг: цена 900 000 €, ещё 120 000 € на обновление бунгало и запас на старт, сезон 7 месяцев с выручкой 60 000 € в месяц.

Закупки — 12 % выручки, персонал — 14 000 € в месяц сезона, прочие расходы — 6 000 € в месяц круглый год.

Прибыль до налога — 199 600 € в год, после налога — около 158 700 €, вложения 1 020 000 € возвращаются примерно за 6,4 года. Подставьте цифры объекта, который рассматриваете.

Выручку для расчёта берите из выписок банка, декларации IVA (modelo 303) и системы бронирования, а не из презентации продавца.

Как оценить, стоит ли проект своих денег с учётом времени, — в статье «IRR (внутренняя норма доходности)»; как продавец обосновывает цену — в разборе «Как оценить бизнес для продажи».

Что проверить перед покупкой кемпинга

1. Лицензия и факт. Число парцелл, юнитов и категория в региональном реестре туризма должны совпадать с тем, что стоит на земле. Бунгало сверх лимита декрета — нарушение, их могут обязать снести.
2. Каждая постройка. Ресепшен, ресторан, бассейн, домики — с муниципальной лицензией, а на сельской земле — ещё с DIC или разрешением автономии. Проверьте, не числится ли что-то «вне планировки» (fuera de ordenación).
3. Срок разрешения на землю. Разрешения на сельской земле часто срочные — например, DIC на 30 лет. Остаток срока прямо влияет на цену.
4. Вода. Собственный колодец для коммерческого использования обычно требует концессии бассейновой конфедерации (Confederación Hidrográfica).
5. Наводнения и пожары. Карты SNCZI и план самозащиты от лесных пожаров. В Каталонии у 16 кемпингов больше половины площади — в зоне тяжёлого риска затопления.
6. Чужие мобильные дома. В кемпингах часто стоят дома клиентов: в одном из объявлений — 24 из 33. Проверьте договоры, сроки и кто чем владеет.
7. Цифры. Выручка по месяцам за 3 года по выпискам, modelo 303 и отчётам бронирования; реальная загрузка, а не пиковая неделя.
8. Долги продавца. Покупатель действующего бизнеса отвечает по налоговым долгам продавца (ст. 42.1.c LGT) и по долгам перед Seguridad Social (ст. 168.2 LGSS), а персонал переходит к нему со всеми правами (ст. 44 ET). Защита — справка Налоговой об отсутствии долгов и гарантии в договоре.

Если покупается не кемпинг, а компания-владелец (SL), все её долги остаются при ней — нужна полная проверка компании, due diligence.

Как устроена проверка готового бизнеса перед задатком, описано на странице аудита traspaso.

Покупателям не из ЕС стоит проверить ещё одно: на островах, у границы и рядом с военными объектами для покупки земли может понадобиться военное разрешение (Ley 8/1975), это 3–6 месяцев.

Налоги и персонал

• IVA. Проживание в кемпинге облагается по сниженной ставке 10 % (ст. 91.Uno.2.2º Ley 37/1992), еда в ресторане кемпинга — тоже 10 %. Долгосрочная сдача парцеллы без услуг может считаться арендой с другой ставкой — это проверяют с налоговым консультантом.
• IBI. Налог на недвижимость для сельских участков — 0,3–0,9 % кадастровой стоимости, ставку задаёт муниципалитет; постройки на сельской земле оцениваются как постройки, поэтому налог часто выше, чем ждут.
• Туристический налог. В Каталонии и на Балеарах кемпинг собирает налог с гостя за каждую ночь и перечисляет его региону.
• Налог на прибыль. Если кемпинг принадлежит SL, в 2026 году при обороте до 1 млн € ставка — 19 % с первых 50 000 € прибыли и 21 % сверх. Как выгоднее вынимать прибыль из компании, разобрано в статье «Зарплата или дивиденды из SL».
• Персонал. Кемпинги входят в сферу общегосударственного соглашения по гостиничному бизнесу (ALEH), зарплаты задают провинциальные коллективные договоры, в некоторых провинциях — отдельные договоры кемпингов, как в Барселоне.

Если вы переезжаете в Испанию под этот бизнес

Купить кемпинг может и нерезидент, но жить в Испании и самому управлять им гражданину страны вне ЕС можно только с видом на жительство — обычно это ВНЖ на работу на себя, сначала на год.

Какой ВНЖ подходит владельцу, что делать сначала — ВНЖ или покупку, и можно ли жить на своей территории, разбирает Relotus в статье «Кемпинг и глэмпинг в Испании для иностранца».

Частые вопросы

Сколько стоит купить кемпинг в Испании?

В выборке объявлений 2026 года действующие кемпинги стоят от 190 тыс. до 3,5 млн €, медиана — около 865 тыс. €. Гектар на побережье — 1,3–2 млн €, во внутренних районах — 0,35–0,5 млн €. Это запрашиваемые цены: в торге они снижаются.

Сколько стоит открыть глэмпинг?

Глэмпинг среднего уровня на 8–15 юнитов — 0,5–1,5 млн € без земли. Купол с удобствами стоит 25–30 тыс. €, дом на дереве — около 100 тыс. €, плюс 20–40 % на установку и 3–5 тыс. € на коммуникации каждого юнита. Юниты — только 30–40 % бюджета.

Можно ли открыть глэмпинг на сельской земле?

Можно, если муниципалитет и автономия разрешают туризм на этом участке: в Валенсийском сообществе нужна DIC, в Андалусии — разрешение на «чрезвычайное действие». В зоне преимущественного стока паводка кемпинги запрещены везде. Проверять до покупки земли.

Нужна ли лицензия на 3–5 глэмпинг-домиков?

Да. Даже несколько домиков для туристов — это туристическое заведение: его оформляют как кемпинг, «особое размещение» или сельский дом и записывают в региональный реестр туризма, а постройки получают муниципальную лицензию.

Какая окупаемость у кемпинга и глэмпинга?

Обычно 6–10 лет. Консультанты отрасли оценивают глэмпинг в 7–10 лет при загрузке 50–65 % и марже 28–45 %. Окупаемость за год-два, которую обещают производители юнитов, не учитывает землю, лицензии и общую инфраструктуру.

Можно ли жить в своём кемпинге?

Жить в кемпинге как в доме нельзя: в Андалусии, например, жилое использование кемпинга запрещено, а гость не может проводить в нём больше 6 месяцев в году. Для владельца и персонала жильё оформляют отдельно.

Главное о кемпинге и глэмпинге в Испании

• Действующий кемпинг стоит в среднем 0,8–0,9 млн €, глэмпинг на 8–15 юнитов с нуля — 0,5–1,5 млн € без земли.
• Цену определяют земля и лицензия: новый кемпинг на побережье открыть почти невозможно, на Балеарах — нельзя.
• Доля под бунгало и глэмпинг-юниты ограничена декретом региона — обычно 50–60 %.
• Выручка сезонная: две трети ночёвок — четыре летних месяца. Окупаемость — 6–10 лет.
• Перед покупкой — реестр туризма, лицензии каждой постройки, вода, зоны затопления, долги продавца и цифры по выпискам.

Источники

• INE — Encuesta de Ocupación en Acampamentos Turísticos, август 2026: ine.es; итоги 2025 года — Hosteltur.
• EY, The Open Air Property Telescope — Forbes España.
• Decreto 26/2018 (Андалусия) — BOJA.
• Ley 37/1992 del IVA, ст. 91 — BOE; RDL 2/2004 (IBI), ст. 72 — BOE.
• Кемпинги Каталонии: рынок и новые объекты — 3cat.
• Регулирование глэмпинга — Legal Today; вложения и доходность — Nature Hospitality Advisory.
• Объявления о продаже кемпингов — gestion-camping.es, businessesforsale, октябрь 2026.