Сельский отель (casa rural) в Испании: сколько стоит, правила по регионам и доходность

Сельский дом или сельский отель (casa rural) на материке Испании продаётся в среднем за 950 тыс. €: медианный объект 2026 года — 10 номеров, маленький на 5–8 номеров — около 560 тыс. €.

Номера заняты в среднем на 27 % в год (INE), поэтому доходность — 2–4 %: это дом с доходом, а не инвестиция.

Ниже — чем casa rural отличается от городского мини-отеля, сколько стоят сельские отели и гостевые дома по регионам, какие правила действуют в Андалусии, Валенсийском сообществе и Каталонии, что проверить в земле, постройках и воде, сколько такой бизнес зарабатывает и какие налоги платит владелец.

На странице — калькулятор окупаемости с условным примером гостевого дома на 8 номеров.

Что такое casa rural и чем она отличается от мини-отеля

Casa rural — это туристическое жильё в сельской местности, зарегистрированное по правилам автономии.

Единого закона для всей Испании нет: каждая автономия сама решает, что считается сельской местностью, сколько гостей можно принять и должен ли владелец жить в доме. Обычно различают несколько видов:

• Casa rural целиком (alquiler íntegro, no compartido). Дом сдаётся одной компании, владелец живёт отдельно — рядом или в другом месте.
• Casa rural по комнатам (compartido). Гости живут в доме вместе с владельцем, часто с завтраком. По сути это сельский B&B.
• Hotel rural. Небольшой отель в сельской местности: больше мест, требования ближе к отельным.
• Agroturismo, casa de payés. Жильё при действующем фермерском хозяйстве; в Каталонии владелец должен получать доход от сельского хозяйства.

От городского мини-отеля или hostal (их разбираем в статье «Мини-отель в Испании») casa rural отличают три вещи. Лимит мест: обычно не больше 16–20 гостей.

Место: у моря и в больших городах сельский статус часто получить нельзя.

Земля: многие дома стоят на сельской земле (suelo rústico), где легальность каждой постройки нужно проверять отдельно.

Если на участке хочется поставить домики или палатки, это уже другой режим — см. статью «Кемпинг и глэмпинг в Испании».

Сколько стоит сельский отель или гостевой дом в Испании

Мы разобрали 56 объявлений о продаже сельских отелей, casas rurales, гостевых домов и B&B (thinkspain и businessesforsale, октябрь 2026).

На материке (48 объектов) медианная цена — 950 тыс. €, медианный размер — 10 номеров, медиана — около 102 тыс. € за номер; половина объектов — от 65 до 168 тыс. € за номер.

27 из 48 стоят до 1 млн €. Объекты до 8 номеров — в среднем около 560 тыс. €.

Цены в объявлениях — запрашиваемые, в сделке они ниже.

Острова — отдельный рынок: на Майорке, Ибице и Тенерифе медиана в выборке — 5,25 млн €, около 500 тыс. € за номер, потому что новые туристические места там почти не выдают.

Типичный объект для покупателя, который хочет жить в Испании и работать на себя, — дом на 5–8 гостевых номеров с отдельной квартирой владельца, бассейном и участком.

Продавцы так и пишут: «lifestyle business».

Цифры выручки в объявлениях дают единицы, и это слова продавцов: 14 номеров с рестораном в долине Лекрин — оборот 0,5–1 млн € в год, ретрит в провинции Гранада на 12 номеров — 100–250 тыс. €.

Заявленная загрузка 60–75 % — в 2–3 раза выше средней по региону, и её нужно подтвердить документами.

Правила по регионам: Андалусия, Валенсия, Каталония

Перед покупкой важно понять, под какой режим подпадает дом сейчас и сможет ли новый владелец работать по нему дальше.

Три региона, где британцы и русскоязычные покупатели ищут сельские отели чаще всего, устроены по-разному.

Андалусия

• Где можно. Сельский туризм регулирует Decreto 20/2002; сельской местностью не считаются населённые пункты на побережье и с населением больше 20 000 человек; до начала работы объект записывают в Registro de Turismo de Andalucía.
• Сколько гостей. Casa rural — не больше 20 мест и не больше трёх жилищ в одном здании; сельский отель — от 21 места, не выше трёх этажей, в архитектуре комарки. Есть режим «compartido», когда гости живут вместе с владельцем, — тогда у гостей своя гостиная и кухня.
• Вода. Если дом не подключён к муниципальному водопроводу, нужен бак питьевой воды не меньше 200 литров на каждое место; к дому должна вести дорога, по которой проходит легковой автомобиль.

Валенсийское сообщество

• Где можно. Сельское размещение не может работать в муниципалитете, который граничит с морем, в метрополитенской зоне и в жилых кварталах (Decreto 10/2021, ст. 64 в редакции Ley 6/2024). Дом в Хавее или Дении casa rural не станет, в долине Халон — может.
• Сколько гостей. Casa rural — не больше 16 человек; сдаётся целиком или по комнатам, тогда вместе с гостями живёт владелец или назначенный им персонал. Сельский отель — до 50 мест, в населённом пункте меньше 5 000 жителей или на неурбанизируемой земле с DIC.

Каталония

• Где можно. Сельский туризм — только в посёлках меньше 2 000 жителей или вне посёлков, в зданиях, построенных до 1957 года; не больше 20 мест; праздники и сдача пространства, если гостей больше числа мест, запрещены (Decreto 75/2020, ст. 213-32, 213-40, 213-41). Масия под свадьбы на 100 человек по этому режиму не работает.
• Жить в доме. В масии и «casa de pueblo compartida» владелец должен быть прописан и фактически жить в доме; при сдаче дома целиком — жить в той же комарке или соседнем муниципалитете. Casa de payès (агротуризм) требует, чтобы владелец получал доход от сельского хозяйства.
• Смена владельца. Объекты, разрешённые до 2006 года сверх нынешнего лимита мест, сохраняют их только до смены владельца: покупатель может получить дом на 20 мест вместо 26, за которые платил.

Главное отличие от городского отеля: лицензия привязана к дому и его режиму, а не к бизнесу.

Если продавец работает как «casa rural», а в реестре записана vivienda turística или запись на другое число мест, покупатель получает не тот бизнес, за который платит.

Земля, постройки и вода: где теряют деньги

Большинство сельских отелей — старые кортихо, масии и фермы на сельской земле.

Бассейн, пристройка с номерами или «домик для гостей» часто построены без лицензии. Это главная юридическая ловушка покупки.

• Срок давности — не легализация. В Андалусии законность постройки восстанавливают в течение 6 лет после её окончания; потом она получает статус asimilado a fuera de ordenación (AFO), который легализацией не является; новое туристическое использование сельской земли требует предварительного разрешения (Ley 7/2021, ст. 22, 153, 173, 174). В доме со статусом AFO нельзя свободно расширяться и перестраивать.
• Запись в реестре недвижимости. Постройку, по которой истёк срок давности, можно внести в реестр собственности по справке техника или кадастру (ст. 28.4 TRLSRU) — это фиксирует факт, а не разрешает работу отеля.
• Вода. Из своего колодца или родника можно брать до 7 000 м³ в год, больше — по концессии бассейнового органа (ст. 54 TRLA); если вода из своего источника подаётся гостям, она подпадает под санитарный контроль питьевой воды (RD 3/2023, ст. 3). Колодец без записи у бассейнового органа (Confederación Hidrográfica или водное агентство автономии) — риск для всего бизнеса.
• Документ о пригодности к проживанию и доступ. Cèdula d’habitabilitat в Каталонии, лицензия или декларация о занятии (licencia/declaración de ocupación) в других регионах; законная дорога к дому, электричество, очистка стоков.

Проверку земли и построек делает юрист по градостроительству вместе с архитектором: сверяют кадастр, реестр собственности, лицензии и фактические метры. Это стоит дешевле, чем одна незаконная пристройка.

Загрузка и выручка сельского туризма по данным INE

В 2025 году в сельском жилье Испании провели 12,89 млн ночей, 31 % из них — иностранцы; в Андалусии иностранцев больше половины — 53 %.

В среднем объект — это около 10 мест и 1,6 работника. Загрузка низкая и сильно сезонная:

В августе 2026 года были заняты 43,0 % мест, в выходные — 48,9 %; цены сельского жилья выросли на 3,2 % за год.

Это бизнес выходных, праздников и августа: в будни с октября по март большинство домов стоят пустыми, а часть закрывается — в январе 2025 года работали 13,4 тыс. объектов, в августе — почти 18 тыс. Среднее за год по INE — наш расчёт по месячным данным; INE считает только открытые объекты, поэтому реальная годовая загрузка дома, который работает круглый год, ещё ниже.

Среднюю цену номера в сельском туризме INE не публикует.

Ориентир рынка: на жильё сельский турист тратит около 32 € на человека в сутки (Observatorio de Turismo Rural 2026).

Отсюда наш ориентир: номер на двоих с завтраком — около 70–80 € без IVA; дороже стоят дома с бассейном, видом и кухней, рассчитанные на иностранцев.

Сколько зарабатывает casa rural: условный пример

В калькуляторе — условный гостевой дом на 8 номеров во внутренней Андалусии с квартирой владельца: цена 750 000 € (около 94 тыс. € за номер, близко к медиане выборки), ещё 50 000 € на обновление и запас на старт.

Выручка — по средней загрузке номеров Андалусии: 8 номеров × 365 дней × 28 % × 75 € ≈ 61 300 € в год, 5 110 € в месяц.

Закупки, бельё и комиссии площадок — 20 % выручки, помощь в уборке — 1 000 € в месяц, прочие расходы (коммунальные, страховка, IBI, бухгалтер, реклама) — 1 400 € в месяц.

Прибыль до налога — около 20 300 € в год, после налога компании — около 16 400 €: 2,1 % на вложения 800 000 €, окупаемость около 49 лет. Свой труд владелец в этом расчёте не оплачивает.

Цифры отрезвляют, но объясняют рынок.

При средней загрузке casa rural — это дом, в котором вы живёте и который сам себя содержит, а не источник дохода на вложенный капитал.

Тот же дом при загрузке 40 % даёт около 87 600 € выручки и 33 400 € чистой прибыли: 4,2 % и около 24 лет окупаемости.

Деньги делают загрузка выше средней (иностранцы, выходные круглый год, близость к побережью или аэропорту), ужины и допуслуги и то, что владелец сам ведёт дом.

Как считать окупаемость и с чем её сравнивать — в статье «Срок окупаемости проекта».

Налоги владельца сельского отеля

• IVA. Проживание облагается по ставке 10 % (ст. 91.Uno.2.2º Ley 37/1992).
• Налог при покупке. Продажа действующего бизнеса целиком вместе с домом не облагается IVA (ст. 7.1º Ley 37/1992), а дом в его составе облагается налогом на передачу имущества (ITP); в Андалусии ставка — 7 %. Если покупаете только дом без бизнеса, тоже платите ITP по ставке автономии.
• Налог на прибыль. Через SL в 2026 году при обороте до 1 млн € — 19 % с первых 50 000 € прибыли и 21 % сверх. Если вести дом как autónomo, прибыль облагается IRPF по шкале вместе с другими доходами.
• Туристический налог. В Каталонии и на Балеарах гость платит налог за ночь, собирает его владелец и перечисляет автономии.

Что проверить перед покупкой сельского отеля

1. Реестр туризма. Вид (casa rural, hotel rural, агротуризм), режим (целиком или по комнатам), число мест и номеров в записи должны совпадать с тем, что продаётся. Работает ли режим после смены владельца — особенно в Каталонии.
2. Каждая постройка. Лицензии на дом, пристройки, бассейн; статус AFO или регистрация по давности — не легализация. Сверка кадастра, реестра собственности и фактических метров.
3. Вода и доступ. Водопровод или скважина с записью у бассейнового органа, анализы питьевой воды, очистка стоков, законная дорога к дому.
4. Реальная загрузка. Брони по месяцам за 3 года из системы бронирования и отчётов Booking и Airbnb, выписки банка, декларации IVA (modelo 303 и 390). Заявленные 70 % при средних 23–28 % по региону требуют доказательств.
5. Жильё владельца. Где будете жить вы: отдельная квартира в доме, режим «compartido» или требование жить в комарке. Без своего жилья в доме бизнес на 5–8 номеров обычно не окупает наём персонала.
6. Долги и персонал. Покупатель бизнеса отвечает по налоговым долгам продавца, если до сделки не получит справку Налоговой (ст. 42.1.c и 175.2 LGT), по долгам перед Seguridad Social (ст. 168.2 LGSS); персонал переходит к нему, а по трудовым долгам продавец и покупатель 3 года отвечают вместе (ст. 44 ET).

Если покупается компания-владелец (SL), её долги остаются при ней — нужна полная проверка, due diligence.

Как проверяют готовый бизнес до задатка, описано на странице аудита traspaso.

Если вы переезжаете в Испанию под этот бизнес

Купить сельский отель может и нерезидент, но жить в Испании и самому вести его гражданину страны вне ЕС можно только с видом на жительство — обычно это ВНЖ на работу на себя, сначала на год.

Золотая виза отменена, а стартап-виза для гостевого дома не подходит: это не инновационный проект.

Какие требования к ВНЖ на работу на себя и как подготовить бизнес-план, разбирает Relotus в статье «Cuenta propia в Испании».

Частые вопросы

Сколько стоит casa rural в Испании?

В выборке объявлений 2026 года сельские отели и гостевые дома на материке стоят в среднем 950 тыс. €, около 100 тыс. € за номер. Маленький B&B на 5–8 номеров с жильём владельца — около 560 тыс. €. На Майорке и Ибице — от 1 млн € и дороже, до 19 млн €.

Какая загрузка у сельского отеля в Испании?

По INE, в 2025 году сельское жильё было заполнено в среднем на 27 % номеров за год: около 15 % в январе и 55 % в августе. Выше всего — на Балеарах, 58 %. В выходные загрузка заметно выше, чем в будни.

Можно ли открыть casa rural на побережье?

Обычно нет. В Андалусии сельской местностью не считаются населённые пункты на побережье и с населением больше 20 000 человек, в Валенсийском сообществе — муниципалитеты, граничащие с морем. У моря работают отели и туристическое жильё по другим правилам.

Должен ли владелец casa rural жить в доме?

Зависит от региона и режима. В Каталонии в масии и «casa de pueblo compartida» владелец обязан жить в доме, при сдаче дома целиком — в той же комарке. В Андалусии и Валенсии такого общего требования нет, но в режиме по комнатам гости живут вместе с владельцем или персоналом.

Сколько гостей может принять casa rural?

В Андалусии — до 20 мест, в Валенсийском сообществе — до 16 человек, в Каталонии — до 20 мест. Больше — это уже сельский отель с отельными требованиями: в Андалусии — от 21 места, в Валенсии — до 50 мест.

Какая доходность у casa rural?

При средней загрузке 25–30 % номеров дом на 8 номеров приносит 2–4 % в год на цену покупки, если владелец работает сам. Выше — только при загрузке выше средней по региону, с ужинами и допуслугами.

Какие налоги при покупке сельского отеля?

Продажа действующего бизнеса целиком вместе с домом не облагается IVA, а дом облагается налогом на передачу имущества по ставке автономии — в Андалусии 7 %. Проживание гостей облагается IVA по ставке 10 %.

Главное о сельском отеле в Испании как бизнесе

• Сельский отель или гостевой дом на материке стоит в среднем 950 тыс. €, около 100 тыс. € за номер; B&B на 5–8 номеров — около 560 тыс. €.
• Средняя загрузка номеров по INE — 27 % в год, 55 % в августе; доходность при средней загрузке — 2–4 %.
• Правила у каждой автономии свои: лимит 16–20 мест, запрет у моря, в Каталонии — жить в доме или в комарке.
• Главный риск — постройки на сельской земле без лицензии и вода без концессии: срок давности не легализует.
• Перед покупкой — реестр туризма, каждая постройка, вода, загрузка по броням и декларациям, жильё владельца, долги продавца.

Источники

• INE — Encuesta de ocupación en alojamientos de turismo rural, август 2026: ine.es; таблицы 2046 и 1995 по автономиям.
• Андалусия — Decreto 20/2002 de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo: BOJA; Ley 7/2021 LISTA — BOE.
• Валенсийское сообщество — Decreto 10/2021, Reglamento del alojamiento turístico (конс. редакция): noticias.juridicas.
• Каталония — Decreto 75/2020 de turismo de Cataluña: INAP.
• RDL 7/2015 (TRLSRU) — BOE; RDL 1/2001 (TRLA) — BOE; RD 3/2023 (вода) — BOE.
• Ley 37/1992 (IVA) — BOE; Ley 58/2003 (LGT) — BOE; RDL 2/2015 (ET) — BOE.
• Observatorio de Turismo Rural 2026 (EscapadaRural, CETT-UB): escapadarural.com.
• Объявления о продаже — thinkspain и businessesforsale, октябрь 2026.