Склад и промышленное помещение (nave industrial) в Испании: купить под сдачу или под свой бизнес

Склад (nave industrial) в Испании в 2026 году продаётся в среднем за 780 € за м²: в Мадриде около 840 €, в Барселоне 900 €, в Валенсии и Аликанте 550–575 €.

Сдаётся он за 4–6 € за м² в месяц.

Склады с арендатором продавцы предлагают с доходностью 5,7–8 % в год, лучшие логистические комплексы — около 5 %.

Ниже — сколько стоят склады в продаже и в аренде в пяти провинциях, что именно вы покупаете (склад с арендатором, пустой склад или продажу с обратной арендой), когда склад выгоднее купить под свой бизнес, какие проверки нужны до сделки, как считается доход и какие налоги платят покупатель и владелец.

На странице — калькулятор окупаемости с условным складом на 1 500 м² с арендатором.

Сколько стоит склад в Испании

Мы разобрали 313 объявлений о продаже и 383 объявления об аренде складов (naves industriales) площадью от 150 м² на fotocasa за 2026 год (выгрузка 19 октября 2026 года).

Это запрашиваемые цены: в сделке они обычно ниже. Цена за м² считается по всей построенной площади, вместе с офисами и антресолями.

Типичный склад в продаже — 500–900 м² за 475 000–595 000 €.

Чем больше склад, тем дешевле метр: до 500 м² — около 950 € за м², 1 000–2 000 м² — около 630 €, от 5 000 м² — около 330 €.

В логистических поясах Мадрида и Барселоны цены выше средних по провинции: в коридоре Энарес (A-2 от Мадрида к Гвадалахаре) — около 780 € за м² при аренде 6 € в месяц, в Бадж-Льобрегате у порта и аэропорта Барселоны — около 1 030 €.

В Малаге склады дорогие, потому что их мало и они небольшие: медиана — 565 м².

Примеры из выборки: склад на 1 100 м² в Арганда-дель-Рей под Мадридом — 690 000 €; склад на 1 560 м² в Кослада — 1 125 000 €; склад на 856 м² с площадкой в Велилья-де-Сан-Антонио — 700 000 €.

Какую доходность дают склады

Если разделить медианную аренду на медианную цену, склады в объявлениях «дают» 7–9 % в год в Мадриде, Барселоне и Валенсии, около 6 % в Аликанте.

Это верхняя граница: в продаже и в аренде разные объекты, и обе цены — запрашиваемые. Точнее видно по складам, которые продаются уже с арендатором.

В девяти таких объявлениях продавцы называют доходность от 5,7 до 8 %: например, склад на 5 125 м² в валенсийской Альсире, сданный на 10 лет за 7 000 € в месяц, — за 1 050 000 € (8 %); склад на 255 м² в Оспиталете под Барселоной с арендой 22 000 € в год — за 385 000 € (5,7 %).

Ориентир сверху — крупные логистические комплексы, которые покупают фонды.

По отчёту Knight Frank за второй квартал 2026 года, лучшие склады сдаются за 7,15 € за м² в месяц в Мадриде и за 9,25 € в Барселоне, а продаются с доходностью около 5,00 % и 4,90 %.

Малый склад в промышленном полигоне сдаётся дешевле, зато и стоит меньше, поэтому даёт на 1–3 пункта больше.

Разница — плата за риск: один арендатор, старое здание, простой при его уходе.

Что вы покупаете: три вида сделки

• Склад с арендатором. Вы покупаете здание и доход. Покупатель занимает место арендодателя со всеми правами и обязанностями (ст. 29 LAU), поэтому главное в сделке — договор аренды. Аренда склада — это аренда «не под жильё»: её условия стороны определяют сами, закон применяется, только если договор промолчал (ст. 4.3 LAU); залог — две месячные ренты (ст. 36.1). Срок, право арендатора досрочно уйти, индексация по IPC, банковская гарантия сверх залога, кто платит IBI и ремонт кровли — всё это написано в договоре, а не в законе. Чем дольше обязательный срок и надёжнее арендатор, тем дороже склад.
• Пустой склад. Дешевле за метр, но доход появится, только когда вы найдёте арендатора. Закладывайте 6–12 месяцев простоя, комиссию агенту (обычно месячная рента) и ремонт под нового арендатора. Пустой склад покупают и под свой бизнес.
• Продажа с обратной арендой (sale and leaseback). Компания продаёт свой склад и сразу берёт его в аренду на 10–15 лет — так она высвобождает деньги для бизнеса. Покупатель получает арендатора, который уже вложился в здание и вряд ли уйдёт. Риск здесь в самом арендаторе: проверяйте его отчётность в Торговом реестре и долги, а не только здание.

У арендатора склада по закону есть право преимущественной покупки: продавец должен уведомить его о цене, и тот может купить первым за 30 дней (ст. 31 и 25 LAU), если договор это право не исключил.

Статья 25 изменена в октябре 2026 года декретом-законом, который Конгресс ещё не утвердил, поэтому редакцию проверяют на дату сделки.

Если склад продаётся вместе с компанией-владельцем, это уже покупка долей — она разобрана в статье «Купить компанию в Испании».

Склад под свой бизнес: купить или арендовать

Если склад нужен самому — под логистику, торговлю или производство, — сравните цену с арендой.

В нашем условном примере склад на 1 500 м² стоит 1,2 млн €, а аренда такого же — 84 000 € в год: покупка равна 14 годам аренды.

Своё здание защищает от роста аренды и переезда, но замораживает капитал, который мог бы работать в бизнесе.

Частая схема у владельцев бизнеса — держать склад в отдельной компании, а операционной компании сдавать его по рыночной цене.

Тогда здание не отвечает по долгам бизнеса, а бизнес можно продать без склада. Как это устроено, разобрано в статье «Холдинг в Испании».

Для производства одного склада мало: нужны разрешённое использование участка под эту деятельность, мощность электросети и, для многих видов производства, экологическое разрешение автономии.

Какие разрешения и проверки нужны

• Градостроительный режим. Что можно делать на участке, решает план муниципалитета: промышленное использование (uso industrial), логистика, иногда только склад без производства. Лицензию деятельности (licencia de actividad) или декларацию получает тот, кто работает на складе, — арендатор — по правилам муниципалитета и автономии: в Мадриде действует ордонанс OLDRUAM, в Каталонии — закон о контроле деятельности Ley 20/2009, в Валенсийском сообществе — Ley 6/2014. Владельцу важно, чтобы разрешённое использование подходило будущим арендаторам.
• Реестр и кадастр. Выписка из Реестра собственности (nota simple) покажет владельца, ипотеки, аресты и отметку о загрязнении почвы. Справка кадастра — площадь и кадастровую стоимость, от которой считается IBI. Площадь в объявлении, в кадастре и в Реестре часто не совпадает.
• Почва. Продавец обязан указать в документе о продаже, велась ли на участке потенциально загрязняющая деятельность, и это отмечается в Реестре (ст. 98.3 Ley 7/2022); такие предприятия подают в автономию отчёт о состоянии почвы (ст. 3 RD 9/2005). Это не формальность: если виновника загрязнения нет, за очистку отвечает собственник (ст. 100.1 Ley 7/2022). Если на складе работали с топливом, химией или металлом, нужен анализ почвы до сделки.
• Пожарная безопасность. Промышленные склады подпадают под регламент RSCIEI (RD 2267/2004); владелец заказывает проверку у аккредитованной организации не реже раза в 5 лет при низком риске, 3 года при среднем и 2 года при высоком (ст. 6 и 7). Запросите последний акт проверки: склад, который не пройдёт её под нового арендатора, потребует вложений.
• Энергоэффективность. Промышленные здания и их части с низким потреблением энергии — например, неотапливаемый склад — освобождены от сертификата энергоэффективности (ст. 3.2.c RD 390/2021); офисной части он обычно нужен.

Сколько приносит склад: условный пример

В калькуляторе — условный склад на 1 500 м² в промышленном полигоне коридора Энарес, сданный логистической компании на 10 лет с индексацией по IPC.

Цена — 1 200 000 € (800 € за м², рядом с медианой Мадрида), ещё 85 000 € — налог на покупку 6 %, нотариус, Реестр и проверка здания.

Аренда — 7 000 € в месяц (4,67 € за м²: старый договор ниже рынка), то есть 84 000 € в год и 7 % от цены.

Расходы владельца — 900 € в месяц: IBI, страховка, ремонт кровли и конструкций, бухгалтер, взносы полигона. Себестоимости и персонала нет.

Прибыль до налога — 73 200 € в год, после налога — около 58 800 €; вложения 1 285 000 € возвращаются примерно за 22 года, доходность — около 4,6 % в год после налога.

Срок в 22 года не значит, что склад плохая покупка: здание остаётся у вас и обычно дорожает вместе с арендой.

Сравнивать нужно доходность — с облигациями, депозитом или другой недвижимостью.

Как учесть стоимость здания в конце срока, разобрано в статьях «Срок окупаемости проекта» и «NPV: чистая приведённая стоимость».

Три оговорки к расчёту:

• Простой. Если склад пустует 6 месяцев за 10 лет, прибыль после налога снижается до 55 500 € в год, если год — до 52 200 €. При аренде 6 000 € вместо 7 000 € — до 49 300 €.
• Амортизация. Калькулятор её не учитывает. Если здание — 60 % цены, списание 3 % его стоимости в год (как для физлица по ст. 14.2.a регламента IRPF; аренда склада, в отличие от жилья, без снижения дохода по ст. 23.2 закона об IRPF) уменьшает налог: прибыль после налога — около 63 400 €.
• Налог компании. Сдача недвижимости считается деятельностью компании, только если для неё нанят хотя бы один работник на полный день (ст. 5.1 LIS). Компания, у которой больше половины активов — такой склад, считается патримониальной (ст. 5.2), и льготные ставки для малых компаний к ней не применяются (ст. 29.1 и 101.1) — она платит 25 %. В нашем примере это снижает прибыль после налога до 54 900 €. Ставки 19 и 21 % в калькуляторе — для компании с реальной деятельностью.

Если вам нужна полная модель с кредитом, индексацией аренды, простоями и продажей здания в конце, её строят под конкретный объект — подробнее на странице услуг для инвесторов.

Налоги при покупке: IVA или ITP

• Новый склад от застройщика облагается IVA 21 %. Вторичная продажа здания от IVA освобождена (ст. 20.Uno.22º Ley 37/1992), но продавец-предприниматель может от освобождения отказаться, если покупатель — тоже предприниматель с правом вычета IVA (ст. 20.Dos); арендодатель для IVA считается предпринимателем (ст. 5.Uno.c). Тогда IVA начисляет сам покупатель и сам же принимает к вычету (ст. 84.Uno.2º.e) — денег на IVA сделка не требует.
• Без отказа от освобождения покупатель платит налог на передачу имущества (ITP) по ставке автономии. Если автономия свою ставку не установила, ITP — 6 % (ст. 11.1.a TRLITPAJD), а при сделке с IVA вместо ITP платится гербовый сбор с нотариального акта (AJD) — 0,5 %, если нет ставки автономии (ст. 31.2). ITP платится и тогда, когда склад продаётся вместе с бизнесом целиком, не облагаемым IVA (ст. 7.5).
• Ставки автономий. В Мадриде ITP — 6 %; в Валенсийском сообществе в 2026 году — 9 % до 1 млн € и 11 % сверх, а AJD при отказе от освобождения IVA — 2 %. Разница между ITP и AJD на складе за 1,2 млн € — десятки тысяч евро, поэтому порядок налогов согласуют с продавцом до задатка.

Продажа склада вместе с действующим договором аренды в отдельных случаях считается передачей бизнеса, и тогда IVA не начисляется вовсе, а платится ITP. Как оформить сделку, решают с налоговым юристом.

Налоги владельца склада

• IVA на аренду. Аренда склада облагается IVA 21 %: освобождение действует только для аренды жилья (ст. 20.Uno.23º Ley 37/1992). Владелец подаёт декларации IVA и вычитает IVA своих расходов.
• Удержание с аренды. Арендатор-компания удерживает 19 % с аренды без IVA и платит их в Налоговую за арендодателя (ст. 75.2.a и 100 регламента IRPF), кроме случаев из ст. 75.3.g. Удержанное засчитывается в налог владельца.
• Физическое лицо — резидент платит IRPF по общей шкале с дохода после расходов и амортизации.
• Нерезидент. Налог нерезидента — 24 %, для резидентов ЕС и ЕЭЗ — 19 % (ст. 25.1.a TRLIRNR), при этом расходы вычитают только жители ЕС и ЕЭЗ. Владелец вне ЕС в нашем примере заплатит около 20 200 € в год со всей аренды, житель ЕС — около 13 900 €.
• Компания (SL) платит налог на прибыль; про ставку 25 % для патримониальной компании — выше. Как вынимать деньги из SL, разобрано в статье «Зарплата или дивиденды из SL».
• IBI и IAE. IBI — 0,4–1,10 % кадастровой стоимости, а для нежилых объектов с самой высокой стоимостью муниципалитет может поставить повышенную ставку (ст. 72 TRLRHL); в договорах аренды склада его обычно перекладывают на арендатора. От IAE освобождены физические лица и компании с оборотом меньше 1 млн € (ст. 82.1.c).

Что проверить перед покупкой склада

1. Договор аренды. Срок до окончания и обязательный срок, право арендатора уйти досрочно, индексация, гарантия, кто платит IBI, страховку и ремонт, есть ли у арендатора право преимущественной покупки.
2. Арендатор. Отчётность в Торговом реестре, долги перед Налоговой и Seguridad Social, история платежей по аренде за 2–3 года по выпискам банка.
3. Документы на здание. Nota simple, кадастр, совпадение площадей, лицензия первого занятия или эквивалент, разрешённое использование по плану муниципалитета.
4. Техническое состояние. Кровля (у старых складов часто асбестовые панели), конструкции, высота, ворота и рампы, мощность электросети, акт пожарной проверки.
5. Почва. Чем занимались на участке раньше, отметка в Реестре, отчёт о состоянии почвы; при сомнениях — анализ до задатка.
6. Налоговая схема сделки. IVA с отказом от освобождения или ITP, AJD по ставке автономии, не считается ли сделка передачей бизнеса.

Юридическую, налоговую и финансовую проверку объекта и арендатора проводят до задатка — подробнее на странице due diligence.

Если вы переезжаете в Испанию под этот бизнес

Купить склад может и нерезидент: ВНЖ для этого не нужен.

Но сдача склада в аренду — пассивный доход, и ВНЖ на работу на себя под неё не подходит: этот ВНЖ дают под бизнес, в котором вы работаете сами, сначала на год.

Золотая виза отменена, а стартап-виза для такого бизнеса не подходит.

Если склад нужен под ваш собственный бизнес — логистику, торговлю, производство, — основанием может стать именно этот бизнес; как устроен ВНЖ на работу на себя, разбирает Relotus в статье «Cuenta propia в Испании».

Порядок разумный: сначала понять, подходит ли вам ВНЖ, и только потом вносить задаток.

Частые вопросы

Сколько стоит склад в Испании?

В выборке из 313 объявлений 2026 года — в среднем 780 € за м², половина — от 520 до 1 040 €. В Мадриде около 840 €, в Барселоне около 900 €, в Валенсии и Аликанте — 550–575 €. Чем больше склад, тем дешевле метр. Это запрашиваемые цены.

Сколько стоит аренда склада в Испании?

Медиана по 383 объявлениям 2026 года — 4,6 € за м² в месяц: в Мадриде около 6 €, в Барселоне 5,6 €, в Валенсии 4,2 €, в Аликанте 2,9 €. Лучшие логистические комплексы сдаются дороже: 7,15 € в Мадриде и 9,25 € в Барселоне.

Какую доходность приносит склад в Испании?

Склады с арендатором продавцы предлагают с валовой доходностью 5,7–8 % в год, крупные логистические комплексы фонды покупают около 5 %. В условном примере склада за 1,2 млн € доходность после расходов, налога на покупку и налога компании — около 4,6 % в год.

Что выгоднее: купить склад под свой бизнес или арендовать?

В условном примере покупка равна 14 годам аренды. Своё здание защищает от роста аренды и переезда, но замораживает капитал. Часто склад держат в отдельной компании и сдают своему бизнесу по рыночной цене.

Какой налог платит покупатель склада?

Новый склад от застройщика — IVA 21 %. Вторичный — ITP по ставке автономии (по умолчанию 6 %), либо IVA с отказом от освобождения, если покупатель — предприниматель с правом вычета: тогда IVA он начисляет и вычитает сам, а платит гербовый сбор AJD.

Переходит ли договор аренды к новому владельцу склада?

Да: покупатель занимает место арендодателя со всеми правами и обязанностями. Поэтому до сделки читают договор аренды целиком — срок, право арендатора уйти досрочно, индексацию и кто платит IBI и ремонт.

Можно ли получить ВНЖ, купив склад в Испании?

Нет. Золотая виза отменена, а сдача склада — пассивный доход, под который ВНЖ на работу на себя не дают. Основанием может быть только ваш собственный бизнес, который работает на этом складе.

Главное о покупке склада в Испании

• Склад стоит в среднем 780 € за м²: от 550 € в Валенсии и Аликанте до 900–1 000 € в Барселоне и Малаге; аренда — 3–6 € за м² в месяц.
• Склады с арендатором продаются с заявленной доходностью 5,7–8 %, крупные логистические комплексы — около 5 %.
• Главное в сделке — договор аренды и арендатор; договор переходит к покупателю.
• До задатка проверяют почву, пожарную безопасность, разрешённое использование и площади в Реестре.
• Порядок налогов — IVA с отказом от освобождения или ITP — решает десятки тысяч евро; компания со складом без работника платит 25 %.

Источники

• LAU (Ley 29/1994), ст. 4, 25, 29, 31, 36 — BOE.
• Ley 7/2022 об отходах и загрязнённых почвах, ст. 98 и 100 — BOE; RD 9/2005 — BOE.
• RSCIEI (RD 2267/2004) — BOE; RD 390/2021 (энергоэффективность) — BOE.
• Ley 37/1992 (IVA) — BOE; TRLITPAJD (RDLeg 1/1993) — BOE; TRLRHL (RDLeg 2/2004) — BOE.
• Ley 27/2014 (налог на прибыль) — BOE; закон и регламент IRPF — BOE, BOE; TRLIRNR (RDLeg 5/2004) — BOE.
• Knight Frank, Spain Logistics Snapshot Q2 2026 — knightfrank.com.
• Ставки ITP и AJD Валенсийского сообщества 2026 — guiafiscal.es.
• Объявления о продаже и аренде складов — fotocasa, октябрь 2026.