Строительная компания в Испании: как открыть, сколько стоит и сколько зарабатывает

Строительную или ремонтную компанию в Испании обычно открывают, а не покупают: в объявлениях 2026 года нашлось всего 14 действующих фирм, небольшие просят 90–290 тыс. €.

Открыть компанию с бригадой стоит 60–120 тыс. €.

До первого заказа нужны регистрация в REA, охрана труда и страховки, а ремонт квартиры облагается IVA 10 % вместо 21 %.

Ниже — что на самом деле продаётся под видом «готовой строительной компании», во что обходится открытие с нуля, как устроены реестр строительных компаний REA и правила субподряда, что требует охрана труда, какие страховки обязательны, чья обязанность — разрешение на работы, сколько зарабатывает небольшая ремонтная компания при штате по коллективному договору и как она платит IVA. На странице — калькулятор окупаемости с условным примером.

Можно ли купить готовую строительную компанию

Можно, но предложений мало.

Мы просмотрели около 280 объявлений о продаже и traspaso на Milanuncios по запросам «reformas», «construcción», «fontanería» и раздел «Construcción» на Bizalia (октябрь 2026).

Действующих строительных и ремонтных компаний среди них — 14; остальное — магазины стройматериалов, оборудование, услуги ремонта и объявления покупателей. Это запрашиваемые цены, в сделке они снижаются.

Примеры: ремонтная фирма в Альборае под Валенсией с 13-летней историей, складом 220 м², фургонами и инструментом — 119 000 €; строительная компания в Альдайе с семью работниками, ремонтом, реконструкцией и госзаказами — 180 000 €; фирма в Ла-Корунье по выходу владельца на пенсию — 90 000 €; салон кухонь и ванных с бригадой в Виланова-и-ла-Желтру — 90 000 €; компания по паркету и столярке в провинции Барселона с оборотом 0,5–1 млн € — 100–250 тыс. €.

Почему продаж так мало: строительная компания стоит на людях, а не на помещении.

Её активы — бригада, имя у заказчиков и сам владелец, который считает сметы и ведёт объекты. С уходом владельца уходит и большая часть выручки.

Покупка SL «с историей» не даёт ни клиентов, ни бригады: требования реестра REA к людям и их обучению проверяют по факту, а вместе с долями покупатель получает все прошлые обязательства компании, в том числе гарантийные по уже сданным объектам.

Если цель — работать, дешевле и чище открыть свою компанию; если покупать, то с полной проверкой, due diligence.

Сколько стоит открыть ремонтную компанию с нуля

По ориентирам отраслевых обзоров, мастер-autónomo с узкой специализацией начинает с 20 000–40 000 €, компания с 3–5 работниками и складом — с 60 000–120 000 €. Основные статьи:

• Фургоны — 5 000–30 000 € за машину, б/у или новый; плюс 500–1 200 € в месяц на страховку и содержание.
• Инструмент и леса — 1 000–10 000 €, в зависимости от того, берёте ли вы подмости, подъёмники и профессиональное оборудование.
• Открытие SL, бухгалтер, служба охраны труда, обучение работников — несколько тысяч евро на старте. Из чего складываются расходы на саму компанию, разобрано в статье «Сколько стоит открыть SL в Испании».
• Страховки — ответственность и несчастные случаи: около 1 000–2 000 € в год у маленькой фирмы, 2 000–5 000 € у компании с 3–5 работниками.
• Оборотные деньги — 3–6 месяцев постоянных расходов. В ремонте это главная статья: материалы и зарплаты вы платите сейчас, а заказчик платит частями по ходу работ.

Ориентиры чеков: ремонт ванной — 4 000–12 000 €, кухня среднего и высокого класса — 10 000–30 000 €, ремонт квартиры целиком — 30 000–80 000 €.

Регистрация в REA и правила субподряда

Строительный субподряд в Испании регулирует отдельный закон — Ley 32/2006, с регламентом RD 1109/2007. Главное в нём для новой компании:

• Реестр REA. Компания, которая хочет работать подрядчиком или субподрядчиком на строительном объекте, должна до начала работ зарегистрироваться в реестре аккредитованных компаний (Registro de Empresas Acreditadas). Реестр ведёт трудовая администрация автономии по юридическому адресу компании, а запись действует по всей Испании (ст. 4.2.b и 6 Ley 32/2006, ст. 3 RD 1109/2007). В цепочке субподряда без REA вас не возьмут: генподрядчик, нанявший компанию без регистрации, отвечает вместе с ней по её долгам перед работниками и Seguridad Social.
• Что подтверждают. Своя производственная организация, люди и техника; руководители и рабочие обучены охране труда; организация профилактики рисков по закону об охране труда Ley 31/1995. Всё это подтверждает декларация законного представителя компании (ст. 4.1–4.3 Ley 32/2006).
• Срок записи. Регистрация действует три года; продлевать её нужно в течение шести месяцев до окончания срока, иначе запись аннулируется. Отказать в регистрации могут, только если не хватает данных или документов (ст. 5.4 и 6.1 RD 1109/2007).
• Постоянный персонал. Компания, которая регулярно работает на стройках, должна держать на бессрочных договорах не меньше 30 % штата; новая компания — начиная с седьмого месяца работы (ст. 4.4 Ley 32/2006, ст. 11 RD 1109/2007). Бригада целиком на временных договорах закону не соответствует.
• Длина цепочки. После генподрядчика допускаются три уровня субподряда: третий субподрядчик дальше передавать работу не может. Autónomo без работников и компания, которая даёт только рабочие руки с ручным инструментом, тоже не могут передавать работу дальше. Исключение — один дополнительный уровень по решению технического надзора (ст. 5.2 и 5.3 Ley 32/2006); за нарушение генподрядчик отвечает вместе с субподрядчиком (ст. 7.2).
• Книга субподряда. Подрядчик, который нанимает на объект субподрядчиков или autónomos, заранее получает Libro de Subcontratación, заверенный трудовой администрацией по месту объекта, и держит его на объекте (ст. 13–14 RD 1109/2007, ст. 8 Ley 32/2006).

Охрана труда: план, координатор, обучение

• План безопасности. Каждый подрядчик составляет для объекта план безопасности и охраны здоровья (plan de seguridad y salud); его утверждает координатор до начала работ. Координатора назначает владелец объекта, если на объекте работает больше одной компании или autónomo. До начала работ подрядчик сообщает трудовой администрации об открытии объекта и прикладывает план (ст. 3.2, 7 и 19 RD 1627/1997).
• Кто ведёт охрану труда. Вести охрану труда лично владелец может только в компании до 10 работников и не на опасных работах; строительство с риском падения с высоты в эти работы входит (ст. 11 и приложение I RD 39/1997). На практике строительная компания заключает договор со службой охраны труда (servicio de prevención ajeno).
• Обучение. Отраслевой конвенио требует от каждого работника на объекте начального курса по охране труда на 8 часов и курса по своей профессии на 20 часов; обучение подтверждает карта TPC (Tarjeta Profesional de la Construcción) (VII Convenio General del Sector de la Construcción, ст. 142–143).

Страховки: что обязательно, а что нет

В законах о субподряде и о строительстве нет общей обязанности ремонтной компании страховать свою ответственность. Но обязательные полисы и выплаты есть — и их часто путают.

• Выплаты работникам по конвенио. При гибели, полной или абсолютной нетрудоспособности от несчастного случая на работе или профзаболевания компания выплачивает работнику или семье 47 000 €, при полной нетрудоспособности по профессии — 28 000 € (ст. 69 VII Convenio General del Sector de la Construcción). Без полиса эти суммы платит сама компания, поэтому их страхуют.
• Полис по профессии. Компания по электромонтажу обязана иметь страховку профессиональной ответственности не меньше 600 000 € на случай, в специализированной категории — 900 000 € (ITC-BT-03, п. 5.8.c, RD 842/2002).
• Десятилетняя страховка — не ваша. Страховку на 10 лет от дефектов несущих конструкций обязан оформить застройщик (promotor) нового жилого здания, а не подрядчик; у того, кто строит один дом для себя, такой обязанности нет (ст. 19.1.c и доп. положение 2 Ley 38/1999, LOE). Но строитель сам отвечает перед владельцем: за дефекты отделки — год, за дефекты, из-за которых здание непригодно для жизни, — три года, за несущие конструкции — десять лет со дня сдачи (ст. 17.1 LOE).

Полис гражданской ответственности перед заказчиками и третьими лицами формально не обязателен для каждой ремонтной фирмы, но его требуют генподрядчики, управляющие домами и любой заказчик с крупной сметой.

Разрешение на работы — обязанность владельца объекта

Лицензию или декларацию на работы (obra menor или obra mayor) подаёт владелец квартиры или здания — он же платит муниципальный налог на строительство ICIO.

Если работы ведёт не сам владелец, налог может быть взыскан с подрядчика как с «заменителя» налогоплательщика, а тот вправе потребовать его с владельца; ставку устанавливает муниципалитет, не выше 4 % от стоимости работ (ст. 101–102 TRLRHL, RDLeg 2/2004).

Поэтому начинать работы без поданной декларации или лицензии рискованно для самой компании. Что подаётся, решают автономии и муниципалитеты:

• Андалусия. Декларации (declaración responsable) достаточно для небольших работ без проекта и для работ в существующих зданиях в городе, если они не меняют площадь застройки, высоту, объём и число квартир; остальное — по лицензии (ст. 137–138 Ley 7/2021, LISTA).
• Валенсийское сообщество. Ремонт без изменения несущей конструкции и обслуживание здания без лесов на улице идут по декларации; работы можно начинать сразу после подачи декларации с документами (ст. 233.1.c и 241.3 TRLOTUP, Decreto Legislativo 1/2021). Работы, затрагивающие конструкцию, требуют ещё и заключения технической организации или коллегии.
• Мадрид. С 2022 года по ордонансу OLDRUAM основной режим — декларация; лицензия нужна только для работ из приложения I — например, затрагивающих охраняемые элементы зданий.

Сколько зарабатывает ремонтная компания

По ориентирам отраслевых обзоров, после материалов и субподрядчиков у ремонтной компании остаётся 25–40 % выручки, из которых платятся зарплаты, фургоны, склад и офис.

Главная статья — люди.

По коллективному договору строительства провинции Аликанте в 2026 году оклады выросли на 3 % к 2025 году; рабочий первого разряда (oficial de 1ª, уровень VIII) на дневной ставке получает 42,79 € в день базовой ставки и 24 967,52 € в год по всем статьям таблицы, разнорабочий (peón, уровень XII) — 23 938,96 € в год; компания также вносит в отраслевой пенсионный план 510,91 € и 488,95 € в год.

Взносы работодателя в Seguridad Social в строительстве — около 37 % сверху: общие 30,65 % плюс 6,70 % по тарифу несчастных случаев для разделов 41–43 CNAE.

Рабочий первого разряда стоит компании около 34 800 € в год, бригада из трёх рабочих и разнорабочего — около 137 800 €, или 11 500 € в месяц.

Калькулятор окупаемости ремонтной компании

В калькуляторе — условная ремонтная SL на побережье Аликанте: владелец считает сметы и ведёт объекты без зарплаты, в штате три рабочих первого разряда и разнорабочий.

Покупки нет, на старт — 60 000 € (два б/у фургона, инструмент и леса, открытие компании и обучение, оборотные деньги).

Выручка — 40 000 € в месяц без IVA (480 000 € в год), материалы и субподрядчики — 55 %, персонал — 11 500 € в месяц, склад — 900 € в месяц, прочее (топливо и содержание фургонов, страховки, бухгалтер, служба охраны труда, реклама) — 2 500 € в месяц.

Прибыль до налога — 37 200 € в год, после налога — около 30 100 €, вложения 60 000 € возвращаются примерно за 2 года.

Две оговорки. Первая: короткий срок окупаемости здесь — это работа владельца, а не доходность бизнеса.

Если нанять на его место прораба (encargado de obra, уровень VI конвенио Аликанте) — около 39 000 € в год с взносами, — компания из примера выходит в небольшой убыток.

Вторая: бригада — почти постоянный расход. При падении выручки на 10 % прибыль до налога сокращается с 37 200 € до 15 600 €, на 15 % — до 4 800 €.

Безубыточность — около 33 100 € выручки в месяц. Как читать срок окупаемости и с чем его сравнивать, разобрано в статье «Срок окупаемости проекта».

Самый частый риск ремонтной компании — не убыток, а кассовый разрыв.

Заказчик платит аванс и затем частями по этапам, а материалы и зарплаты нужно платить раньше; одна задержка платежа по крупному объекту останавливает все остальные.

Аванс, этапы оплаты и удержание до сдачи пишут в договор до начала работ. Как посчитать запас денег, разобрано в статье «Кассовый разрыв».

Налоги: IVA 10 %, обратное начисление и модули

• IVA 10 % на ремонт жилья. Ремонт квартиры или дома облагается IVA 10 %, если заказчик — частное лицо для своего жилья, сообщество собственников или жильё сдаётся как постоянное; оплата — картой, переводом или именным чеком; дом построен или реконструирован не меньше двух лет назад; материалы компании стоят не больше 40 % от суммы без IVA (ст. 91.Uno.2.10º Ley 37/1992). Пример: ремонт ванной на 10 000 € без IVA, плитка и сантехника — 3 500 €: IVA 1 000 €. Если компания сама покупает дорогую сантехнику на 4 500 €, материалы превышают 40 %, и IVA — 2 100 €. Условие про материалы — главный аргумент в разговоре о цене с заказчиком.
• Обратное начисление в субподряде. Если субподрядчик выполняет работы для генподрядчика по договору застройщика со строителем на строительство или реконструкцию (rehabilitación) зданий, IVA начисляет не субподрядчик, а получатель работ (ст. 84.Uno.2º.f Ley 37/1992). Субподрядчик выставляет счёт без IVA, а IVA на свои закупки возвращает из бюджета, — деньги приходят позже, и это тоже надо закладывать в оборотные средства. Относится ли конкретный ремонт к rehabilitación, решают с налоговым консультантом; к заказам частных лиц правило не относится.
• Модули. Строительных и ремонтных работ в перечне видов деятельности для модулей на 2026 год нет (Orden HAC/1425/2025): ремонтник-autónomo платит налог с реальной прибыли.
• SL. Компания платит налог на прибыль: в 2026 году при обороте до 1 млн € — 19 % с первых 50 000 € прибыли и 21 % сверх. Как вынимать прибыль, разобрано в статье «Зарплата или дивиденды из SL».

Что проверить, если покупаете готовую компанию

1. REA и штат. Действует ли регистрация и когда её продлевать, есть ли 30 % постоянных работников, у всех ли обучение по охране труда и карты TPC.
2. Обязательства по сданным объектам. Вместе с долями SL покупатель получает гарантийную ответственность компании по уже сданным работам — до десяти лет по несущим конструкциям. Запросите список объектов за десять лет, претензии и иски.
3. Цифры и заказчики. Выручка по годам из выписок банка, деклараций IVA (modelo 303) и налога на прибыль; доля трёх крупнейших заказчиков; подписанные договоры на будущее. Если всё держится на продавце, договоритесь, что он остаётся на переходный период.
4. Долги. Покупатель действующего бизнеса как имущественного комплекса отвечает по налоговым долгам продавца, если до сделки не получит справку Налоговой об их отсутствии, которую выдают за 3 месяца (ст. 42.1.c и 175.2 LGT); по долгам перед Seguridad Social (ст. 168.2 LGSS); работники переходят к нему со всеми правами (ст. 44 ET). При покупке долей все долги остаются в компании и становятся вашими.
5. Допуск к госзаказам. Для государственных контрактов на работы от 500 000 € компания должна иметь классификацию подрядчика (ст. 77.1.a Ley 9/2017). Если продавец ссылается на госзаказы, проверьте классификацию и срок её действия.

Как продавец обосновывает цену, разобрано в статье «Как оценить бизнес для продажи».

Если вы переезжаете в Испанию под этот бизнес

Открыть ремонтную компанию может и нерезидент, но жить в Испании и самому вести её гражданину страны вне ЕС можно только с видом на жительство — обычно это ВНЖ на работу на себя, сначала на год.

Золотая виза отменена, а стартап-виза для обычного бизнеса такого рода не подходит.

Как устроен ВНЖ на работу на себя и чем он отличается от работы по найму, разбирает Relotus в статье «Cuenta propia в Испании».

Порядок разумный: сначала понять, подходит ли вам ВНЖ, и только потом покупать фургоны и нанимать бригаду.

Частые вопросы

Сколько стоит открыть строительную компанию в Испании?

По ориентирам отраслевых обзоров, мастер-autónomo начинает с 20 000–40 000 €, компания с 3–5 работниками и складом — с 60 000–120 000 €. Основные статьи — фургоны, инструмент и леса, страховки, обучение по охране труда и оборотные деньги на 3–6 месяцев.

Можно ли купить готовую ремонтную компанию в Испании?

Можно, но предложений мало: в объявлениях октября 2026 года нашлось 14 действующих компаний, небольшие ремонтные фирмы — за 90 000–290 000 €. Основная ценность таких компаний — владелец и бригада, поэтому без переходного периода с продавцом покупка рискованна.

Что такое REA и нужна ли регистрация?

REA — реестр аккредитованных строительных компаний. Компания, которая работает подрядчиком или субподрядчиком на объекте, должна быть в нём до начала работ. Запись делает трудовая администрация автономии, она действует по всей Испании три года.

Какой IVA на ремонт квартиры в Испании?

10 %, если заказчик — частное лицо для своего жилья или сообщество собственников, дому не меньше двух лет, оплата безналичная, а материалы компании стоят не больше 40 % от суммы без IVA. Иначе — 21 %.

Обязательна ли страховка для ремонтной компании?

Общей обязанности страховать ответственность нет, но полис требуют заказчики и генподрядчики. Обязательны выплаты работникам по строительному конвенио — 47 000 € и 28 000 € при несчастном случае, — а у электриков есть обязательный полис от 600 000 €.

Кто получает лицензию на ремонт — владелец или компания?

Лицензию или декларацию подаёт владелец объекта, он же платит налог ICIO. Но если работы начались без документов, налог могут взыскать с подрядчика, поэтому компания проверяет разрешение до начала работ.

Сколько зарабатывает ремонтная компания в Испании?

В условном примере с выручкой 480 000 € в год и бригадой из четырёх человек компания приносит около 30 100 € после налога, если владелец сам ведёт объекты без зарплаты. При найме прораба на его место компания выходит в небольшой убыток.

Главное о строительной компании в Испании

• Строительную компанию обычно открывают: действующих компаний в продаже мало, а покупка SL переносит на вас её прошлые обязательства.
• Компания с бригадой стартует с 60–120 тыс. €; главная статья — оборотные деньги, потому что заказчик платит этапами.
• До первого объекта — регистрация в REA, 30 % постоянного штата, служба охраны труда и обучение работников.
• Десятилетняя страховка — обязанность застройщика, а отвечает строитель по закону LOE от одного до десяти лет.
• IVA на ремонт жилья — 10 %, пока материалы не дороже 40 % от суммы; в примере компания окупается за 2 года только благодаря работе владельца.

Источники

• Ley 32/2006 о субподряде в строительстве — BOE; RD 1109/2007 — BOE; RD 1627/1997 — BOE; RD 39/1997 — BOE.
• Ley 38/1999 (LOE) — BOE; RD 842/2002 (REBT, ITC-BT-03) — BOE; TRLRHL (RDLeg 2/2004) — BOE; Ley 9/2017 — BOE.
• Ley 7/2021 (LISTA, Андалусия) — BOE; TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021, Валенсийское сообщество) — DOGV; OLDRUAM (Мадрид) — обзор EY.
• Ley 37/1992 (IVA) — BOE; Orden HAC/1425/2025 (модули на 2026 год) — BOE; LGT — BOE; Estatuto de los Trabajadores — BOE.
• VII Convenio General del Sector de la Construcción (BOE № 228 от 23.09.2023) — текст на cnc.es; таблицы 2025–2026 конвенио строительства провинции Аликанте — Noticias Jurídicas; Orden PJC/297/2026 (взносы) — BOE.
• Ориентиры затрат, маржи и чеков — L’Express Franchise, Ayuda T Pymes.
• Объявления о продаже и traspaso компаний — Milanuncios, Bizalia, октябрь 2026.