Пляжный бар (chiringuito) в Испании: купить или получить концессию, цены и окупаемость

Пляжный бар (chiringuito) в Испании стоит на публичной земле побережья, и купить его как обычный бар нельзя.

Право работать даёт сезонное разрешение по конкурсу муниципалитета — на срок до 4 лет — или концессия.

Канон по конкурсам 2026 года — от 18 до 58 тыс. € в год, а заведение с концессией в объявлениях стоит около 1,5 млн €.

Ниже — чем chiringuito по закону о побережье отличается от бара в городе, что на самом деле продаётся в объявлениях «se traspasa chiringuito», сколько стоят такие объявления и сколько муниципалитеты просят по конкурсам, что нужно для открытия, сколько зарабатывает пляжный бар за сезон и что проверить перед покупкой. На странице — калькулятор окупаемости с условным примером.

Почему chiringuito нельзя просто купить

Песок пляжа — публичная приморская зона (dominio público marítimo-terrestre).

Частных пляжей в Испании нет, занимать эту зону можно только под деятельность, которая не может находиться в другом месте, а все установки на пляже, включая сезонные, вместе не могут занимать больше половины его площади (ст. 32.1, 33.1 и 33.4 Ley 22/1988 de Costas).

Владельцем места на песке не может быть никто, кроме государства.

Поэтому у каждого пляжного бара есть не право собственности, а административный документ — и от него зависит, сколько стоит бизнес.

Документов два вида.

• Сезонное разрешение (autorización). Разрешения на сезонные услуги пляжа с разборными установками Costas выдаёт муниципалитету — на срок до 4 лет, а установки разбираются после каждого сезона. Если муниципалитет сдаёт услуги частникам, он проводит конкурс; срок работы частника не может быть дольше срока разрешения муниципалитета (ст. 53 Ley de Costas, ст. 113 Reglamento General de Costas). Так работает большинство киосков на пляжах Средиземноморья.
• Концессия (concesión). Нужна для стационарного заведения или если закрытая часть больше 20 м². Её срок — годы и десятилетия, и её можно передать, но под контролем государства (подробнее ниже).

Разрешение личное и не передаётся при жизни владельца, в Реестр собственности не вносится.

Администрация может отозвать его в любой момент без компенсации — если оно вредит пляжу, мешает более важному общественному использованию или стало несовместимым с новой нормой (ст. 52.3 и 55 Ley de Costas, ст. 111.3 и 112 Reglamento).

Отсюда главный вывод: когда в объявлении продают chiringuito, работающий по сезонному разрешению, покупатель получает оборудование, бренд и клиентов, но не право на место. Его нужно снова выиграть на следующем конкурсе муниципалитета.

Сезонный и стационарный chiringuito: что разрешает закон

Размеры и расстояния задаёт Регламент о побережье. В 2024 году Верховный суд отменил поправки к нему 2022 года (RD 668/2022), поэтому применяется редакция 2014 года.

На природных участках пляжа заведение — до 70 м², из них закрытых до 20 м², только сезонное и полностью разборное, не ближе 300 м к другому.

На городских — стационарное заведение до 200 м², из них до 150 м² закрытых, плюс 70 м² открытой разборной зоны и туалет до 30 м², не ближе 150 м к другому; разборные киоски — не ближе 100 м друг к другу, а при закрытой части больше 20 м² нужна концессия (ст. 68 и 69 Reglamento).

Для покупателя это значит две вещи. Бар, который фактически больше, чем разрешено, рискует при проверке Costas — и такой риск переходит к новому владельцу.

А выйти за рамки разрешения после покупки не получится: расширить террасу на песке нельзя без нового титула.

Отдельно — beach club на частной земле у пляжа.

Это обычное помещение (в собственности или в аренде) с муниципальной лицензией, но с особенностью: оно стоит в зоне защиты побережья — 100 м от берега, а на земле, которая была городской уже в 1988 году, — 20 м.

Жильё в этой зоне запрещено, бар или ресторан, обслуживающий пользование пляжем, допускается с разрешением автономии (ст. 23, 25 и переходное положение 3 Ley de Costas, ст. 49 Reglamento).

Лежаки такого клуба на песке — уже публичная зона, и на них нужно отдельное разрешение или концессия.

В объявлениях их часто называют «наша концессия», хотя на деле это может быть лот муниципального конкурса на один-четыре сезона.

Выдачу сезонных разрешений государство передало ряду автономий — Андалусии (RD 62/2011), Балеарам (RD 994/2022), Галисии (RD 394/2025) и Стране Басков (RD 1310/2024); канон за занятие побережья государство оставляет за собой.

Концессия: можно ли её передать

Концессия — единственный пляжный титул, который продаётся вместе с бизнесом. Но условия жёсткие:

• Срок концессии — не больше 75 лет. Передать её можно, но передача действительна, только если Администрация заранее признала, что покупатель выполняет условия концессии; при нарушениях титула передачу не разрешают. У государства есть право преимущественной покупки (tanteo y retracto). Если концессия принадлежит компании, продажа 50 % долей и больше считается передачей концессии (ст. 66.2 и 70.2 Ley de Costas, ст. 141 и 142 Reglamento).
• Концессии, выданные до 2013 года, можно продлить по заявлению (ст. 2 Ley 2/2013). Для ресторанного использования продление — до 30 лет, а на самом берегу — на пятую часть меньше (ст. 174 Reglamento в редакции 2014 года).
• Многие стационарные chiringuitos Андалусии записаны не на оператора, а на муниципалитет. В опубликованном в 2025 году списке продлённых концессий на заведения общепита на пляжах Манильвы и Маталасканьяса концессионер — сам Ayuntamiento (BOJA № 121 от 26.06.2025). Частник в таком chiringuito работает по договору с муниципалитетом, и то, что он продаёт, — остаток этого договора.

Поэтому первое, что нужно увидеть до разговора о цене, — сам документ: решение о концессии или разрешении, на кого оно выдано и до какого числа действует.

Сколько стоит пляжный бар: объявления 2026 года

Мы разобрали объявления о продаже пляжных баров, chiringuitos и beach clubs на Milanuncios (октябрь 2026). Idealista к разбору не открылся.

Это запрашиваемые цены, и они делятся на две несравнимые группы.

Примеры из выборки: chiringuito-ресторан в Торремолиносе на 290 м² со 120 лежаками — 1,5 млн €, при этом из 15-летней концессии осталось 11 лет; «концессия» chiringuito на набережной Марбельи на 300 м² — 1,7 млн €; beach club на Золотой миле Марбельи — 1,6 млн € при аренде почти 28 000 € в месяц по договору до 2036 года; бар-кафе на набережной Ринкон-де-ла-Виктории на 181 м² — 285 000 €; бар с террасой у пляжа в Канделарии на Тенерифе — 50 000 € при аренде 850 € в месяц.

Разница в 15 раз между группами — это цена права на место.

Бар на набережной стоит в частном помещении, и его остаток аренды защищён законом об аренде (как в нашей статье «Кафе или бар в Испании»).

Заведение на песке стоит столько, сколько осталось лет концессии, — и с каждым сезоном дешевеет, если продления нет.

Сколько просят муниципалитеты: конкурсы 2026 года

Новый chiringuito на сезонном пляже получают не у продавца, а на конкурсе.

Платой за место служит канон муниципалитету, который участник предлагает на повышение.

В Кабрера-де-Мар минимальный канон — 30 000 € в год за киоск, на повышение, гарантия — 5 % предложенного канона, срок — сезоны 2026–2028 (BOPB от 27.02.2026).

В Камбрилсе по конкурсу января 2026 года отдали 15 chiringuitos на 2026–2029 годы: стартовый канон — 18 000 €, заплачено от 19 000 до примерно 58 300 € в год, работать можно с 1 марта по 31 октября; три места остались без заявок (по прессе).

В Кадисе бар-ресторан на набережной пляжа Виктория отдают на 10 лет без продления с каноном от 40 656 € в год; сверх того оператор платит сбор Costas — 14 455,54 € в год, работает без музыки с Вербного воскресенья до 30 сентября (по прессе, сентябрь 2026).

В Ориуэле лоты 2024–2027 годов стоят от 37 466 до 239 663 € в год, всего 641 858 € (новость муниципалитета, ноябрь 2023).

Конкурс — это и цена, и проект: часто оценивают не только канон, но и качество установки, меню, доступность.

Условия конкурса (pliego) публикуются в бюллетене автономии — в них же проверяйте, можно ли передать право работы другому лицу и на каких условиях.

Что нужно для открытия

• Титул на место. Выигранный конкурс муниципалитета или концессия. Без этого остальные разрешения не выдадут.
• Проект установки. Чертежи киоска и террасы, которые соответствуют pliego и Регламенту: площади, расстояния, разборность. Муниципалитет показывает установку Costas, и та проверяет её совпадение с разрешением.
• Вода, свет, стоки. Все подводки к заведению на пляже — только подземные, подключение к канализации обязательно, впитывающие системы в песок запрещены; без гарантированного отвода сточных вод титул не выдают, а его нарушение ведёт к прекращению титула (ст. 32.3 Ley de Costas, ст. 68 и 69 Reglamento).
• Сезон и разборка. Сезонный киоск каждый год собирают и разбирают. Монтаж и разбор обходятся примерно в 6 000–6 500 € за сезон (по прессе), плюс хранение модуля зимой.
• Музыка и часы. Их задают pliego и правила автономии о публичных заведениях. Во многих конкурсах chiringuito — бар без музыки; ночная работа и диджеи — отдельный вопрос, который нужно проверить до заявки.
• Санитария и персонал. Как у любого бара: санитарный регистр автономии, план самоконтроля, сезонные работники по договору fijo discontinuo.

Сколько зарабатывает пляжный бар

Главная особенность — сезон. Касса работает 4–8 месяцев (в Камбрилсе разрешено с марта по октябрь), а канон и часть расходов — круглый год.

Ориентиры структуры расходов — как у бара: продукты и напитки 25–35 % выручки, персонал 25–35 %.

Персонал.

По коллективному договору провинции Аликанте на 2026 год официант в баре получает 19 635 € в год брутто, а взносы работодателя добавляют около 32 % — около 2 160 € в месяц на человека с учётом экстра-выплат.

Сезонный работник обходится только в месяцы работы. Договоры в других провинциях дают другие суммы, но порядок тот же.

Калькулятор окупаемости пляжного бара

В калькуляторе — условный сезонный chiringuito, полученный по конкурсу: покупки нет, вложения — 110 000 € на киоск, оборудование, проект, подключения и запас на старт (допущение примера).

Сезон — 6 месяцев, выручка — 40 000 € в месяц без IVA (240 000 € за сезон), продукты — 30 %, персонал — 10 800 € в месяц сезона (пять человек), канон муниципалитету — 30 000 € в год (в поле «аренда» — 2 500 € в месяц), прочее (свет, вода, страховка, гестор, монтаж и разбор) — 1 500 € в месяц.

Прибыль до налога — 55 200 € в год, после налога — около 44 600 €, вложения возвращаются примерно за 2,5 года.

Теперь сравните это со сроком разрешения. Если оно на три сезона, за весь срок бар заработает около 133 800 € после налога — всего на 23 800 € больше вложенного.

При выручке 32 000 € в месяц вместо 40 000 € прибыль до налога падает до 21 600 €, окупаемость — до 6,3 года, и вложения за три сезона не возвращаются.

Безубыточность в примере — около 26 900 € выручки в месяц сезона.

Поэтому для пляжного бара главный вопрос не «сколько лет окупается», а «окупается ли до конца титула».

Как считать это с учётом времени, — в статье «Срок окупаемости проекта».

И вторая особенность — деньги приходят летом, а канон, залог и подготовка к сезону требуют денег весной.

Как не остаться без денег между сезонами, — в статье «Кассовый разрыв».

Налоги

• IVA. Еда и напитки облагаются по сниженной ставке 10 % (ст. 91.Uno.2.2º Ley 37/1992), а аренда лежаков и зонтов — по общей ставке 21 % (ст. 90). Если в выручке бара много лежаков, разделяйте их в кассе.
• Налог на прибыль. Бар в SL платит налог на прибыль: в 2026 году при обороте до 1 млн € — 19 % с первых 50 000 € прибыли и 21 % сверх; так считает и калькулятор. Autónomo платит IRPF по шкале; о модулях для баров — в статье «Кафе или бар в Испании».
• Канон. Канон муниципалитету и сбор Costas — расход бизнеса, но платится независимо от того, удачным был сезон или нет.

Что проверить перед покупкой пляжного бара

1. Титул на место. Разрешение или концессия, номер решения, на кого выдан — на продавца, его компанию или на муниципалитет. Если на муниципалитет, у продавца есть только договор с ним.
2. Остаток срока. Сколько сезонов или лет осталось и подано ли продление. Цену сравнивайте с прибылью до конца титула, а не «за пять лет».
3. Можно ли передать. Для концессии — нужно предварительное признание покупателя Администрацией и у государства есть право преимущественной покупки; для конкурсного права — что разрешает pliego. Покупка долей компании-концессионера тоже считается передачей.
4. Соответствие закону о побережье. Площадь, закрытая часть, расстояния, разборность, канализация — совпадает ли бар на песке с разрешённым. Есть ли открытые дела Costas или муниципалитета, штрафы, предписания о сносе.
5. Выручка по сезонам. По месяцам за 2–3 сезона: выписки банка, касса, декларации IVA (modelo 303). Отдельно — лежаки и бар. Плохая погода и короткий сезон должны быть видны в цифрах.
6. Долги и персонал. Покупатель действующего бизнеса отвечает по налоговым долгам продавца (ст. 42.1.c LGT) — если до сделки не получит справку Налоговой о долгах (ст. 175.2 LGT); по долгам перед Seguridad Social (ст. 168.2 LGSS); работники переходят к нему со всеми правами (ст. 44 ET).

Как проверяют готовый бизнес до задатка, описано на странице аудита traspaso; если покупается компания, которой принадлежит концессия, нужна полная проверка, due diligence.

Если вы переезжаете в Испанию под этот бизнес

Купить или выиграть пляжный бар может и нерезидент, но жить в Испании и самому управлять им гражданину страны вне ЕС можно только с видом на жительство — обычно это ВНЖ на работу на себя, сначала на год.

Золотая виза отменена, а стартап-виза для пляжного бара не подходит. Честно: сезонный бизнес для такого ВНЖ сложнее обычного.

Жить в Испании и продлевать ВНЖ нужно круглый год, а касса chiringuito работает несколько месяцев, поэтому нужен доход и вне сезона.

Как устроен ВНЖ на работу на себя, разбирает Relotus в статье «Cuenta propia в Испании».

Частые вопросы

Можно ли купить chiringuito в собственность?

Нет. Пляж — публичная зона, и место на песке не продаётся. Покупают оборудование, бренд и остаток права работать — сезонного разрешения через муниципалитет или концессии. Право на место по сезонному разрешению не передаётся: его выигрывают на конкурсе.

Сколько стоит пляжный бар в Испании?

В объявлениях октября 2026 года заведения на пляже с концессией или beach clubs стоят в среднем около 1,5 млн €, от 240 000 до 3,8 млн €. Бар на первой линии набережной в частном помещении — около 95 000 €, от 50 000 до 500 000 €. Это запрашиваемые цены.

Сколько платят муниципалитету за chiringuito?

По конкурсам 2026 года стартовый канон — 18 000–30 000 € в год за киоск, а за лучшие места участники предлагают до 58 000 €. Канон предлагают на повышение, и платить его нужно независимо от того, каким был сезон.

На какой срок дают chiringuito?

Сезонное разрешение — до 4 лет, и оператор получает не больше, чем муниципалитет: обычно 2–4 сезона. Концессия по закону — до 75 лет, срок пишут в самом решении; старые концессии под ресторан продлевают не больше чем на 30 лет.

Можно ли передать концессию на пляжный бар?

Да, но только если Администрация заранее признает, что покупатель выполняет условия концессии. У государства есть право преимущественной покупки, а продажа половины долей компании-концессионера считается передачей концессии.

Чем beach club отличается от chiringuito?

Beach club обычно стоит на частной земле за пляжем — в зоне защиты побережья, с разрешением автономии и муниципальной лицензией. Chiringuito стоит на песке, на публичной земле. Лежаки любого клуба на песке — уже публичная зона с отдельным разрешением.

Какая окупаемость у пляжного бара?

В условном примере с выручкой 240 000 € за сезон — около 2,5 года. Но сравнивать её нужно со сроком разрешения: при трёх сезонах запас почти нулевой, а при выручке на 20 % ниже вложения не возвращаются.

Главное о пляжном баре в Испании

• Место на песке не продаётся: бар работает по сезонному разрешению до 4 лет через конкурс муниципалитета или по концессии.
• Сезонное разрешение личное и не передаётся; концессия передаётся только с предварительным согласием Администрации.
• Канон по конкурсам 2026 года — около 18–58 тыс. € в год; заведения с концессией в объявлениях — около 1,5 млн €.
• Окупаемость считайте до конца титула, а не в годах вообще: сезонный бар очень чувствителен к выручке.
• Перед покупкой — титул и его срок, возможность передачи, соответствие закону о побережье, выручка по сезонам, долги продавца.

Источники

• Ley 22/1988 de Costas — BOE; Reglamento General de Costas (RD 876/2014) — BOE; Ley 2/2013 — BOE; решение Верховного суда об отмене RD 668/2022 — poderjudicial.es.
• Продление концессий в Андалусии — BOJA № 121 от 26.06.2025.
• Конкурс Кабрера-де-Мар — BOPB 27.02.2026; Ориуэла — orihuela.es; Камбрилс — Diari de Tarragona; Кадис — Andalucía Información.
• LGT — BOE; Estatuto de los Trabajadores — BOE; Ley 37/1992 (IVA) — BOE.
• Коллективный договор общепита провинции Аликанте, таблицы 2026 — BOPA.
• Объявления о продаже пляжных баров — Milanuncios, октябрь 2026.